최저가 2,545만원의 착시 — 대항력 임차인을 더하면 실질취득은 최소 9,586만원

창원지방법원 2025타경11602. 동읍다숲아파트라는 단지명을 사용하지만, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)인 전용 50.85㎡ 물건입니다. 감정가 106,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 25,450,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 승계입니다.

임차인 박희원은 2022.06.27. 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 현재 등기 흐름에서 가장 앞선 압류인 2022.07.18. 국민건강보험공단 압류보다 먼저 대항요건을 취득했습니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권과 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다”는 내용이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 경매로 한 번 정리됐지만, 그 뒤 임차인이 먼저 들어왔다

등기부에 남아 있는 2017년 농협은행 근저당과 박경민 임차권은 2021.04.28. 종전 임의경매 매각으로 이미 말소된 과거 권리입니다. 현재 매각에서 중요한 기준은 케이피텍주식회사가 소유권을 취득한 뒤 새로 생긴 권리 순서입니다.

박희원은 2022.06.27. 전입·점유·확정일자를 갖춘 뒤, 2022.07.18. 최초 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후 2024.07.23. 보증금 95,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기는 새로운 대항력을 만드는 것이 아니라, 이미 갖춘 대항력과 우선변제권을 보존하는 기능을 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계

과거 임차권자 박경민의 보증금 5,000,000원 임차권은 2021.04.28. 종전 경매 매각으로 말소됐으므로 현재 매수인이 승계할 임차보증금에 합산하지 않습니다. 현재 기준 실제 임차인은 박희원 1명입니다.

③ 실질취득액 — 유찰돼도 총부담은 보증금 부근에 고정된다

현재 최저가 25,450,000원이 전액 임차인에게 돌아가는 것은 아닙니다. 제공된 집행비용 추정치 858,100원을 먼저 빼면 배당 가능한 금액은 최대 24,591,900원입니다. 이를 전부 박희원이 배당받는다고 가정해도 미회수 보증금은 70,408,100원이며, 낙찰자의 실질 부담은 다음과 같습니다.

낙찰가가 25,450,000원에서 12,470,500원으로 내려가도, 보증금 인수액이 그만큼 늘어 실질취득액은 약 95,600,000원~95,900,000원에서 거의 움직이지 않습니다. 따라서 추가 유찰은 이 물건의 실질 매입단가를 크게 낮추지 못합니다.

국세·지방세 또는 공과금이 임차인보다 먼저 배당되면 박희원의 배당액이 줄고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 증가합니다. 임차인이 한 푼도 배당받지 못하는 극단적 경우에는 현재 최저가와 보증금을 합친 120,450,000원까지 부담이 커질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 최저가는 2,545만원이지만 비교 기준은 최소 9,586만원

동읍다숲아파트 전용 50.85㎡의 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 97,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.02. 9층 95,000,000원입니다. 과거 전체 평균 102,666,666원보다 최근 평균이 낮고, 최근 거래 추세도 -7.4%로 하락했습니다.

현재 회차 실질취득 하한 95,858,100원은 최근 12개월 평균의 약 98.3%로 평균보다 불과 1,641,900원 낮습니다. 최신 거래 95,000,000원과 비교하면 오히려 858,100원 높습니다. 여기에 조세 우선배당, 명도·수리·취득 부대비용이 추가될 수 있으므로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당·승계 구조 (현재 최저가 25,450,000원 가정)

임차인 배당액은 집행비용만 우선 반영한 최대치입니다. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 단지명은 동읍다숲아파트지만, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있습니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제하면 안 됩니다.
• 주위환경. 근린상업지역 내 도로변에는 한산한 점포가 있고, 후면에는 주택·소규모 아파트단지·다세대주택이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 6층이며, 위생설비·옥내소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 근린상업지역과 자연녹지지역에 걸치며, 가축사육제한구역· 배출시설설치제한지역을 포함합니다. 남동측으로 소로와 접합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부조사가 불가능해 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적 이용상태를 기준으로 감정됐습니다.
• 환금성. 109세대 규모의 오피스텔이며 최근 실거래 표본은 6건, 최근 12개월은 2건입니다. 최근 가격 추세가 -7.4%로 하락해 매도기간과 가격 변동 위험을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당액을 합친 금액으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 조세 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 6건의 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 임차인 배당액과 매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
• 매각물건명세서 원문 대조. 을구 순위 8번 주택임차권의 대항력 및 미배당 잔액 인수 문구를 최신 명세서로 다시 확인해야 합니다.
• 임차관계 확인. 박희원이 임차권자이자 경매신청채권자이므로 계약서, 보증금 지급내역, 전입세대열람, 확정일자 자료를 대조해야 합니다.
• 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사의 2025.08.20. 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매의 진행 및 취소 여부를 확인해야 합니다.
• 내부·관리비 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능했습니다. 현황, 수리비, 공용부분 관리비 체납을 별도로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 업무시설(오피스텔)의 주거 사용, 전입, 대출, 세금, 임대수요 조건을 아파트와 구분해 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “2,545만원짜리 물건”이 아니라 “최소 9,586만원짜리 인수형 물건”

이 물건의 최저매각가 25,450,000원은 실제 취득가격을 보여주지 않습니다. 박희원의 보증금 95,000,000원 중 현재 매각대금에서 회수되지 않는 금액을 낙찰자가 승계하므로, 집행비용만 반영한 실질취득 하한이 95,858,100원입니다. 이는 최신 실거래 95,000,000원보다 높고, 최근 12개월 평균 97,500,000원과도 차이가 작습니다.

더구나 최근 가격은 -7.4% 하락했고, 국세·지방세의 우선배당 여부에 따라 임차보증금 승계액이 늘어날 수 있습니다. 4회 유찰과 낮은 표면 최저가, 오피스텔의 제한된 환금성까지 겹친 만큼 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다. 추가 유찰을 기다려도 보증금 인수액이 늘어 실질취득액은 약 95,000,000원대에 머무는 구조이므로, 승부처는 낙찰가가 아니라 임차인 실제 배당액과 조세 우선순위의 확정입니다.