수원지방법원 2025타경52615. 하남시 망월동 ‘미사 레스티아 아파트’ 3107동 403호, 감정가와 최저매각가가 모두 946,000,000원인 신건입니다. 등기 흐름의 기준점은 2020.08.13 하나은행 근저당권입니다. 이 기준 이후의 하나은행·페퍼저축은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인으로 표시된 방치호는 전입신고일이 2022.06.30으로 말소기준권리 이후라, 제공 데이터상 대항력 없음입니다.
가격 판단은 조심해야 합니다. 이 사건 데이터에는 동일 단지 실거래가나 시세 평균이 들어 있지 않습니다. 따라서 최저가 946,000,000원 자체가 싸다고 말할 근거는 없습니다. 현재 확인 가능한 숫자는 감정가·최저가·배당표·유찰 시나리오뿐이며, 결론은 “권리는 비교적 단순, 가격은 원본 시세 대조 필요”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52615 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1177 미사 레스티아 아파트 3107동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 강윤진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 946,000,000원 / 946,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 430,818,724원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.08.13 하나은행
제공 데이터의 말소기준권리는 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당권 6건과 갑구의 임의경매개시결정 2건은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 우리은행 근저당권은 등기상 2017.10.31 설정 후 2020.08.21 말소 등기가 표시되어 있어, 입찰 전 원본 등기부에서 실제 말소 상태와 배당표 기재를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음 판정
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방치호 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차인 표시는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 다만 이 임차인의 전입신고는 말소기준권리 이후라 대항력은 없고, 보증금은 미상입니다. 보증금 미상 점유자라도 전입일이 기준권리보다 늦다는 점 때문에 이 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 946,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,860,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 119,232,000,000원 | 934,140,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 385,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 276,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 78,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 102,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 54,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권총액 120,283,000,000원, 채권자 배당 934,140,000원, 미배당 119,348,860,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 실질취득은 최저가와 같은 946,000,000원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동, “미사중앙초등학교” 남서측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 기호(가)는 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 29층 중 제4층 제403호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 제공 데이터에 실거래가가 없으므로, 감정가 946,000,000원을 시세로 단정하지 말고 동일 단지·동일 면적 실거래 원본을 먼저 대조해야 합니다.
- 을구 1번 대조. 배당표에는 우리은행 배당이 표시되지만, 등기 흐름에는 2020.08.21 말소 등기가 함께 보입니다. 원본 등기부·배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 방치호의 전입일은 2022.06.30으로 대항력 없음 판정이나, 보증금·확정일자·점유 범위는 미상입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 756,800,000원, 2회 유찰 시 605,440,000원으로 계산됩니다. 단, 인수액은 각 회차 모두 0원으로 표시되어 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 미납관리비·당해세를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보류”
이 물건의 권리 구조는 제공 데이터 기준으로 크게 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2020.08.13 하나은행 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 1명은 전입일이 기준 이후라 대항력 없음으로 표시되어 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 가격은 별개입니다. 최저가가 946,000,000원인 신건인데, 실거래 비교 자료가 없으므로 “싸다”는 판단은 금물입니다. 이 사건의 결론은 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 전까지 보류입니다.
