인천지방법원 2025타경512047. 인천 미추홀구 숭의동 다우림2차 7층 702호 오피스텔입니다. 감정가는 1억8400만원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 9016만원까지 내려왔습니다. 권리관계의 핵심은 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차인 원아정은 대항력과 우선변제권을 가진 것으로 확인되지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512047 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-63 다우림2차 7층702호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전용 61.02㎡ |
| 소유자 | 홍경희 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 90,160,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 정리
등기상 핵심 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 원아정은 2019년 10월 11일 전입 및 점유했고, 확정일자와 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 해당 임차권은 매수인이 인수하는 실질 부담이 없습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 원아정 | 미상 | 有 | 有 | 확약으로 0원 처리 |
임차보증금은 등기상 155,000,000원 및 162,000,000원으로 기재되어 있으나, 매수인 인수 부담은 확약에 따라 실질 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 시세 대비 낮음
다우림2차 최근 거래를 보면 2026년 6월 최신 거래는 152,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 150,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 90,160,000원으로 최근 12개월 평균 대비 60.1% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 58.11㎡ | 12 | 152,000,000원 |
| 2026.02 | 59.7㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 평균 | 최근 12개월 2건 | - | 150,000,000원 |
전체 12건 평균 거래가는 187,908,333원이지만, 최근 12개월 평균 150,000,000원과 최신 거래 152,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 최근 거래는 과거 대비 -23.3% 하락 추세입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,022,880원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 88,137,120원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 오케이에프앤아이대부 | 274,092,977원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 확인. 원아정 임차권 말소동의 확약서 원본 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 출입문에 관리비 체납 관련 안내문이 부착되어 있어 관리비 내역 확인이 필요합니다.
- 환금성 확인. 다우림2차는 28세대 규모 오피스텔로 매도 시 수요 확인이 필요합니다.
- 시세 기준. 전체 평균보다 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 오피스텔은 수요를 봐야 한다”
이 물건의 핵심은 임차권 자체가 아니라 확약 이후의 실제 가치입니다. 대항력 임차권이 있었지만 확약으로 매수인 인수 부담은 0원으로 정리됩니다. 현재 최저가는 최근 시세 대비 낮아 가격 측면의 장점이 있으나, 최근 거래 하락과 오피스텔 특유의 환금성은 반드시 확인해야 합니다. 권리는 개선됐고, 승부처는 가격보다 매수 수요입니다.
