수원지방법원 2025타경52711. 하남시 덕풍동 ‘하남자이’ 101동 20층 2003호, 전용 125.07㎡ 아파트입니다. 현재 권리분석의 출발점은 2016.12.27 설정된 하남선린신용협동조합 근저당권 364,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 현재 등기상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각가 782,000,000원 가정 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 신건 감정가가 그대로 최저가입니다. 동일면적 최근 12개월 거래 평균은 810,833,333원, 최신 2026.08 거래는 840,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 96.4%이고, 최근 거래군은 그보다 오래된 거래군보다 4.2% 높은 추세입니다. 전체 12건 평균 794,666,666원만 놓고 판단하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보면, 신건 단계에서도 최근 시세보다 낮은 위치에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52711 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 691 하남자이 101동 20층 2003호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 125.07㎡ · 철근콘크리트조 · 지상25층 중 20층 |
| 소유자 | 정진주 · 2016.12.15 매매 · 거래가액 460,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 782,000,000원 / 782,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2016.12.27 하남선린신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 364,000,000원 |
| 청구액 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자 정진주는 2016.12.27 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 하남선린신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김종용 근저당권 800,000,000원과 2025.08.05 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 투게더대부 근저당·전세권, 심철섭 근저당, 남금숙 근저당과 과거 경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영일 | 2019.03.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
정영일의 전입신고는 2019.03.19로 말소기준 2016.12.27보다 늦습니다. 따라서 제공된 현황조사와 매각물건명세서 기준으로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 매수인에게 보증금을 승계시키는 대항력 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 신건
하남자이 875세대, 전용 125.07㎡ 동일면적 거래입니다. 최근 12개월 6건 평균은 810,833,333원이고, 최신 거래는 2026.08의 840,000,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.2% 상승한 흐름이므로, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 125.07㎡ | 10 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 125.07㎡ | 4 | 780,000,000원 |
| 2026.05 | 125.07㎡ | 5 | 820,000,000원 |
| 2026.03 | 125.07㎡ | 21 | 795,000,000원 |
| 2026.01 | 125.07㎡ | 13 | 795,000,000원 |
| 2025.11 | 125.07㎡ | 8 | 835,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 125.07㎡ | 6건 | 810,833,333원 |
최저가 782,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.4%입니다. 전체 12건 평균 794,666,666원 대비로도 98.4%지만, 최근 거래가 상승하는 상황에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요한 기준입니다. 따라서 이 물건은 신건이 시세 이상으로 고평가된 유형은 아닙니다. 다만 최근 12개월 안에도 780,000,000원 거래가 있어, 감정가 자체가 압도적인 할인 가격이라고 보기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 782,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,220,000원 |
| 1. 근저당 · 하남선린신용협동조합 | 364,000,000원 | 364,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김종용 | 800,000,000원 | 407,780,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,164,000,000원 중 예상 배당액은 771,780,000원이고, 미배당은 392,220,000원입니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 미회수분이며, 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 782,000,000원 | 771,780,000원 | 392,220,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 625,600,000원 | 616,944,000원 | 547,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 500,480,000원 | 493,075,200원 | 670,924,800원 | 0원 |
이 물건은 대항력 있는 임차인 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니므로, 유찰돼 매각가가 내려가더라도 매수인 인수금은 계속 0원입니다. 회차가 내려가면 증가하는 것은 채권자의 미배당액이고, 매수인의 권리 인수액이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현장조사일 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상25층 중 20층입니다. 사용승인일은 2006.04.14입니다.
- 입지. 덕풍초등학교 남서측 인근 하남자이 단지 내에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·상가주택·근린생활시설·대규모 아파트·학교·공원 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 단지. 하남자이 875세대이며, 동일면적 125.07㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로·토지. 단지 동측으로 폭 약 12m 내외 포장도로와 접하고, 내부도로가 설치되어 있습니다. 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 학교 관련 보호구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 3,411,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 실체 확인. 정영일의 보증금·확정일자와 실제 임대차계약, 점유 경위를 현장에서 확인하세요. 등기부상 과거 채무자와 동일한 이름이라는 점도 함께 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 794,666,666원보다 최근 12개월 평균 810,833,333원과 최신 거래 840,000,000원을 우선해서 응찰가 상한을 판단하세요.
- 신건 할인폭 과대평가 금지. 최저가는 최근 12개월 평균의 96.4%지만, 2026.06 동일면적 거래가 780,000,000원도 있습니다.
- 권리와 배당을 분리. 후순위 김종용 근저당의 미배당이 발생해도 그것이 매수인의 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 관리비·조세 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로, 체납 관리비와 세금 관련 사항을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘적정 할인’ 구간
이 물건의 핵심은 매수인 인수 0원입니다. 정영일의 전입은 말소기준 이후라 대항력이 없고, 현재 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 권리구조만 놓고 보면 비교적 접근하기 쉬운 사건입니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 최저가 782,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 810,833,333원의 96.4%이고, 최신 거래는 840,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 +4.2%입니다. 다만 최근 780,000,000원 실거래가 존재하므로 신건 최저가를 압도적인 저가라고 볼 정도는 아닙니다. 권리는 합격, 가격은 최근 시세 아래의 적정 할인. 최종 변수는 임차인 정영일의 실제 점유·임대차 관계를 얼마나 명확하게 확인하느냐입니다.
