창원지방법원 2025타경11615. 진해구 여좌동 동원베이힐즈 10층 1004호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 143,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 최저가가 24,033,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가보다 118,967,000원 낮은 초저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 가격을 결정하는 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금 140,000,000원입니다.
임차인 김윤학은 2021.10.14. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.09.06.입니다. 말소기준으로 산정된 2023.03.02. 국세 압류보다 앞서 대항력을 취득했으므로, 배당으로 회수하지 못하는 보증금은 낙찰자가 부담합니다. 현재 최저가 24,033,000원에서 집행비용 832,594원을 제외한 23,200,406원만 임차인에게 배당되며, 나머지 116,799,594원이 매수인 인수액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11615 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 여좌동 760-56 동원베이힐즈 10층 1004호 · 도로명주소 여명로 4 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 64.4993㎡ · 14층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 샤인개발주식회사 (단독소유) |
| 건물 규모 | 동원베이힐즈 24세대 · 2017.09.29. 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 24,033,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,827,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다
등기상 오래된 신탁과 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.03.02. 국세 압류지만, 임차인 김윤학은 그보다 앞선 2021.10.14. 전입·점유로 대항력을 갖췄습니다. 이후 설정된 중소기업은행 가압류, 함안군·창원시 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정과 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하더라도, 임차인의 미배당 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤학 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2021.10.14. | 2021.09.06. | 2023.10.17. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없으며, 임차보증금은 김윤학의 140,000,000원만 계산해야 합니다. 임차권등기는 을구 7번에 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기가 매각으로 소멸하지 않는 인수권리로 명시돼 있습니다.
② 회차별 부담 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 24,033,000원 | 116,799,594원 | 140,832,594원 | 108.3% |
| 6회 유찰 시 | 16,823,100원 | 123,879,716원 | 140,702,816원 | 108.2% |
| 7회 유찰 시 | 11,776,170원 | 128,835,801원 | 140,611,971원 | 108.2% |
현재 회차에서 7회 유찰 시나리오까지 최저가는 24,033,000원에서 11,776,170원으로 크게 떨어지지만, 실질취득비용은 140,832,594원에서 140,611,971원으로 거의 고정됩니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인 미배당액이 늘기 때문입니다. 이 사건에서는 추가 유찰이 가격 메리트로 곧바로 연결되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최신 거래보다 높다
동원베이힐즈 동일 면적대의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 132,950,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 내 유일한 거래이자 최신 거래인 2025.09. 130,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래가격은 이전 거래 평균보다 2.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 64.41㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2023.09 | 64.50㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2023.08 | 64.41㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 2023.07 | 64.41㎡ | 6 | 141,750,000원 |
| 2023.05 | 64.50㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 132,950,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 130,000,000원 |
최저가만 놓으면 최근 시세의 18.5%이지만, 실제 비교 대상은 인수액을 더한 140,832,594원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균보다 10,832,594원 높고, 최근 시세의 108.3%입니다. 확인된 실거래 최고가 141,750,000원에도 근접하므로, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,033,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,594원 | - |
| 1. 임차인 김윤학 보증금 | 140,000,000원 | 23,200,406원 | 116,799,594원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 43,423,230원 | 0원 | 43,423,230원 미배당 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 55,073,975원 | 0원 | 55,073,975원 미배당 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 148,827,151원 | 0원 | 148,827,151원 미배당 |
| 5. 가압류 · 입주자대표회의 | 6,039,120원 | 0원 | 6,039,120원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 후순위 신고채권 253,363,476원은 예상배당 0원이며, 임차인의 미배당 보증금 116,799,594원은 매수인에게 인수됩니다. 당해세가 우선 차감되면 실제 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 임차권등기에는 전유부분 전부를 주거로 사용한 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 북원로터리 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 동원베이힐즈까지 차량 출입이 가능하고, 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권의 목적 토지는 부정형 평지의 주상복합용지이며, 서측과 남서측으로 대로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 철도보호지구, 해군기지 제한보호구역, 학교 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 시설. 위생·급배수·도시가스·난방·옥내소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 오피스텔이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황과 관리상태를 확인하지 못해 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 24,033,000원이 아니라 인수액을 합친 140,832,594원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 김윤학의 임대차계약, 전입·점유 유지 여부, 배당요구와 임차권등기 상태를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 최종 임차인 배당액과 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 명도 조건 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 인도와 보증금 반환이 어떤 순서로 진행되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 동원베이힐즈입주자대표회의의 6,039,120원 가압류가 있으므로 관리비 체납내역과 공용부분 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 조사하지 못했으므로 수리비와 설비 상태를 별도로 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득비용은 140,000,000원대에 머물러, 유찰만으로 시세 메리트가 생기지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·세금내역·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 취득가”
이 물건은 감정가 143,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 24,033,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 140,000,000원이므로, 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득비용은 140,832,594원입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 거의 변하지 않습니다.
최신 거래와 최근 12개월 평균은 130,000,000원이고 가격 추세도 2.8% 하락했습니다. 실질취득비용은 최근 시세보다 10,832,594원 높은 108.3%이며, 세금 우선배당이 발생하면 인수액은 더 늘 수 있습니다. 24세대 소규모 오피스텔, 단지 평균 5회 유찰, 낙찰률 0.0%까지 고려하면 표면 할인율과 달리 가격·환금성 모두 불리한 구조입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실제 취득가는 시세 이상이며, 추가 유찰도 해결책이 아닙니다.
