말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수 권리는 없으나 대항력 임차인 박인경의 보증금이 미상이라 추가 확인 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대 물건으로 최근 실거래 대비 가격 위치는 양호합니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 빠른 대항력 임차인 박인경이 존재하고, 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 보증금 및 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
감정가
401,000,000원
평가금액
최저가
280,700,000원
1회 유찰
실거래 최근평균
370,000,000원
최근 12개월 1건
인수 리스크
확인 필요
대항력 임차인 보증금 미상
수원지방법원 2025타경52743. 성남시 중원구 상대원동 성진빌라 2층 203호 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2024년 설정된 주식회사신만 근저당권이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 현황조사상 대항력 있는 임차인이 존재하는 점이 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52743
소재지
경기도 성남시 중원구 상대원동 2976 2층 203호
물건종류
다세대주택
소유자
김수연
감정가 / 최저가
401,000,000원 / 280,700,000원
신청채권자 / 청구
주식회사신만 / 150,000,000원
매각기일
2026.08.03
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리, 임차인이 변수
말소기준권리는 을구 5번 주식회사신만 근저당권(채권최고액 170,000,000원)입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 박인경은 2018.09.19 전입으로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있음으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질 부담 여부는 매각 전 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
임차인
전입일
보증금
대항력
우선변제
승계
박인경
2018.09.19
미상
有
확인 필요
확인 필요
⚠️ 핵심 위험 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 미배당 인수액을 합산한 금액으로 판단해야 하므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 위치
성진빌라 동일 면적 42.8㎡ 기준 최근 실거래는 2025.11 거래 1건이며 거래가는 370,000,000원입니다. 현재 최저매각가 280,700,000원은 최근 거래 대비 75.9% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2025.11
42.8㎡
2층
370,000,000원
최근 12개월 평균
42.8㎡
1건
370,000,000원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 거래 대비 낮지만 임차인 보증금 확인 후 실질취득 기준 판단 필요
④ 예상배당표 (매각가 280,700,000원 가정)
배당 항목
금액
집행비용
4,729,800원
근저당권 · 주식회사신만
170,000,000원
소유자 교부
105,970,200원
임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 확인 자료에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 박인경의 보증금, 배당요구 여부, 매각물건명세서 내용을 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 대항력 임차인 부담 가능성을 포함한 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
권리 구조. 주식회사신만 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현장 확인. 폐문부재 조사로 내부 이용상황은 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮지만, 임차인이 결론을 바꾼다”
이 물건은 등기상 권리만 보면 단순한 말소 구조입니다. 그러나 대항력 임차인 박인경의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 2.807억만 보고 판단하기 어렵습니다. 권리상 후순위 부담은 없지만, 최종 입찰가는 반드시 임차인 보증금 확인과 실질취득 기준으로 결정해야 합니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경기도 성남시 중원구 상대원동 2976 2층 203호
법원·사건
수원지방법원
성남지원·2025타경52743
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-03 10:00
·제3별관 1층 제5호법정
물건
2층 203호
철근콘크리트조 / 42.8㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
