수원지방법원 2025타경52768. 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 나169호입니다. 공부상 지원시설(제1종근린생활시설·휴게음식점)이고, 감정 기준시점에는 부동산중개업소 ‘라인부동산’으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 1,585,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 543,655,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.04.15. 설정된 우리은행 근저당권 1,488,000,000원입니다. 이후 하남시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에서 가장 중요한 것은 건물 등기상의 후순위 권리가 아니라, 토지 위 2022.01.14. 구분지상권설정등기입니다. 매각물건명세서에 이 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있어, “근저당 이후 권리는 모두 소멸하니 깨끗하다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52768 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 나169호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 지원시설(제1종근린생활시설-휴게음식점) · 현재 부동산중개업소 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 10층 건물 내 1층 나169호 |
| 소유자 | 박종필 |
| 감정가 / 최저가 | 1,585,000,000원 / 543,655,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,359,558,211원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소권리와 인수권리를 분리해서 봐야 한다
말소기준권리는 2022.04.15. 우리은행 근저당입니다. 등기상 하남시 압류와 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현대카드 가압류 9,241,887원은 2024.07.26. 이미 말소됐습니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 현재 부동산중개업소 이용자가 소유자 본인인지 별도 점유자인지는 현장 및 현황조사 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 65.7% 하락했지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 자료는 없다
현재 최저매각가 543,655,000원은 감정가 1,585,000,000원의 34.3%입니다. 감정가 대비로는 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 543,655,000원 | 952,181,550원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 380,558,500원 | 1,113,569,319원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 266,390,949원 | 1,226,138,524원 |
유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 데이터상 금액으로 산정된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 별도로 토지 구분지상권은 매수인이 인수하므로, 매각대금만을 실질 부담의 전부로 보는 것은 주의가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 543,655,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,836,550원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,488,000,000원 | 535,818,450원 |
| 근저당 미배당 | - | 952,181,550원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 543,655,000원 가정 시 집행비용 7,836,550원을 제외한 535,818,450원이 근저당권 배당에 사용되고, 근저당 채권최고액 기준 952,181,550원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 ‘미사강변중학교’ 동측 인근. 주위는 업무용·상업용 빌딩, 지식산업센터, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설과 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 동측으로 미사대로, 서측으로 미사강변한강로가 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 지원시설(제1종근린생활시설-휴게음식점)이며 기준시점 현재 부동산중개업소 ‘라인부동산’으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하4층·지상10층 건물 내 1층으로, 위생·급배수·시스템 냉난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 동측 약 40m, 남서측 약 20m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 감정평가상 준주거지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서상 매수인 인수 대상입니다. 토지 을구 1번 등기의 구체적인 설정 내용과 존속 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- ‘34.3%’만 보고 가격 판단 금지. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 현장에서는 부동산중개업소로 이용 중입니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성 점검. 아파트가 아닌 상업·업무 지원시설이므로 실제 영업수요, 임대수요와 향후 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 근저당 미배당 952,181,550원은 데이터상 매수인 금액 인수액이 아니지만, 토지 구분지상권은 별도 인수됩니다. 두 개념을 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 34.3%”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 1,585,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 543,655,000원, 즉 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없기 때문에 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
권리분석의 핵심은 더 분명합니다. 2022.04.15. 우리은행 근저당 이후의 압류·경매등기는 소멸하지만, 2022.01.14. 토지 위 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 금액상 계산된 인수액은 0원이더라도 법률상 부담은 남습니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “인수되는 토지 권리의 내용을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설”로 보는 것이 데이터에 맞는 결론입니다.
