💰 165,130,000원 🛡️ 정의곤 실질 인수 0원 ⚠️ 룰상 미배당 217,981,820원 📊 실거래 기준 38.4%
수원지방법원 2025타경52800. 경기도 광주시 능평동 쉬즈마일303동 2층 201호, 전용 65.17㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오민철이고 2021.05.13 매매를 원인으로 거래가액 380,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.04.20 엠메이드대부 유한회사 가압류가 아니라, 그보다 앞선 2021.04.30 전입과 2021.04.05 확정일자를 갖춘 정의곤의 380,000,000원 임차보증금입니다.
정의곤은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자로 계산상 낙찰자가 부족분을 인수할 수 있는 구조였습니다. 현재 최저가 165,130,000원을 가정하면 집행비용 3,111,820원을 제외한 162,018,180원이 정의곤에게 배당되고, 배당만 놓고 보면 217,981,820원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사로부터 2026.06.01 제출된 확약서에 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 내용이 있어 정의곤에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52800 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 359-34 쉬즈마일303동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 65.17㎡ · 방3·욕실2·거실·주방 · 지하1층 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 오민철 (2021.05.13 매매 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 165,130,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2016.09.20 |
① 권리 흐름 — 3.8억 임차보증금과 확약이 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2023.04.20 엠메이드대부 유한회사 가압류 22,470,518원입니다. 그 이후 광주시 압류, 한국에셋채권대부주식회사 가압류, 인천광역시 서구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 정의곤은 2021.04.30 전입, 2021.04.05 확정일자, 보증금 380,000,000원으로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정의곤 · 전유부분 전부 | 2021.04.30 / 2021.04.05 | 380,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
| 이지수 | 2024.09.09 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 말소기준 이후 전입 |
| 임차권 경정 기록 | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 별도 확인 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본이 매우 얇다
쉬즈마일303동 동일 면적 65.17㎡의 확인된 실거래는 2022.08, 1층, 430,000,000원 1건입니다. 제공된 최근 12개월 평균값도 430,000,000원, 표본은 1건이며 최저가 165,130,000원은 이 기준의 38.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 65.17㎡ | 1 | 430,000,000원 |
| 평균 | 65.17㎡ | 1건 | 430,000,000원 |
숫자만 보면 최저가 165,130,000원은 430,000,000원 기준의 38.4%로 큰 폭 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 최신 거래월도 2022.08이므로, 이 한 건을 현재 시세의 확정값처럼 적용해 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 특히 8세대 규모 다세대주택은 아파트처럼 다수 실거래로 가격대를 촘촘하게 검증하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,111,820원 |
| 1. 임차인 정의곤 보증금 | 380,000,000원 | 162,018,180원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 22,470,518원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국에셋채권대부주식회사 | 5,867,912원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 정의곤 보증금 부족분 217,981,820원이 발생합니다. 다만 정의곤이 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로 정의곤에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 정의곤의 룰상 미배당은 늘지만 확약 적용은 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 165,130,000원 | 217,981,820원 | 정의곤 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 115,591,000원 | 266,827,274원 | 정의곤 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 80,913,700원 | 300,942,747원 | 정의곤 실질 0원 |
확약이 없었다면 정의곤처럼 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조이므로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 정의곤이 대항력을 포기하는 확약을 제출했기 때문에 정의곤에 한해서 그 인수 구조가 실질적으로 제거됐다는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방3, 욕실2, 거실, 주방 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 능평동 행정복지센터 북측 근거리에 있으며 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·골프연습장·공장·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 7M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 573.0㎡, 공시지가 910,300원/㎡, 사다리형 평지로 파악됩니다.
- 환금성. 쉬즈마일303동은 8세대이며 확인된 동일 면적 실거래가 1건이어서 가격 검증 표본이 제한적입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2016.09.20이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 정의곤 관련 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 원문과 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 5-2 임차권 경정이 정의곤의 기존 임차권을 단순 정정한 것인지, 별도 권리관계를 의미하는지 원본 등기와 명세서에서 확인해야 합니다.
- 이지수 확인. 전입일 2024.09.09로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았으므로 명도·배당관계는 서류를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 광주시 및 인천광역시 서구 압류와 관련해 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당 구조를 확정할 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 430,000,000원 비교값은 2022.08 동일 면적 거래 1건이므로 현재 매도가치의 단일 확정값으로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 2회 유찰 배경. 현재 회차는 감정가의 49%까지 내려왔고 해당 동 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 낮은 최저가 자체보다 권리와 환금성 확인을 우선해야 합니다.
맺으며 — “3.8억 인수형”에서 “확약 조건부 저가형”으로 바뀐 사건
표면만 보면 보증금 380,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차 배당 후 217,981,820원이 남기 때문에 낙찰가 165,130,000원을 더해도 총 부담이 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 정의곤이 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했다는 점에서 결론이 달라집니다. 정의곤에 대한 실질 인수는 0원, 따라서 확약만 놓고 보면 현재 실질취득은 165,130,000원입니다.
다만 확약 밖에는 인적사항과 보증금·전입일이 확인되지 않는 임차권 경정 기록이 남아 있고, 시세 역시 2022.08 거래 1건에 크게 의존합니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 38.4%라 무조건 싸다”가 아니라, “주된 인수 위험은 해소됐으나 미상 권리와 얇은 시세표본을 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
