창원지방법원 2025타경11620. 캔버라타운 6층에이-623호는 사건상 용도가 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 탐문조사된 집합건물입니다. 소유자는 주식회사서전이며 2016년 74,400,000원에 소유권을 취득했습니다. 2017년 주식회사경남은행 근저당권 23,000,000원이 설정됐다가 2018년 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2020.02.11. 창원시 압류입니다.
하지만 이 물건의 진짜 승부처는 등기상 임차권의 순위가 아니라 임차인의 전입·점유 시점입니다. 이상화는 2018.02.20. 점유를 시작하고 2018.02.27. 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 이는 2020.02.11. 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11620 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-6 캔버라타운 6층에이-623호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로61번길 4 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(사무소) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하4층 / 지상18층 · 6층에이-623호 |
| 소유자 | 주식회사서전 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 8,403,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권 등기보다 전입일이 중요하다
2017년 경남은행 근저당권은 2018.02.06. 이미 말소됐습니다. 이후 권리분석상 기준이 되는 것은 2020.02.11. 창원시 압류입니다. 이상화의 주택임차권 등기 자체는 2025.04.25.에 이뤄졌지만, 임대차계약일은 2018.02.06., 점유개시일은 2018.02.20., 주민등록일과 확정일자는 모두 2018.02.27.입니다. 따라서 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상화 | 제6층 제에이-623호 | 55,000,000원 | 2018.02.27 / 2018.02.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
② 가격 구조 — 840만원 낙찰가가 실질취득가는 아니다
현재 회차 최저매각가는 8,403,000원으로 감정가 50,000,000원의 약 17% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 55,000,000원이 낙찰대금에서 모두 변제되지 않습니다. 예상 집행비용 551,254원을 제외하면 임차인 배당액은 7,851,746원이고, 남은 47,148,254원은 매수인이 부담합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 8,403,000원 | 7,851,746원 | 47,148,254원 | 55,551,254원 |
| 6회 유찰 시 | 5,882,100원 | 5,376,222원 | 49,623,778원 | 55,505,878원 |
| 7회 유찰 시 | 4,117,469원 | 3,643,355원 | 51,356,645원 | 55,474,114원 |
따라서 이 사건에서는 최저매각가를 감정가와 단순 비교해 “84% 할인”처럼 해석해서는 안 됩니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득 부담이어야 합니다. 응찰 전에는 이 5,500만원대 실질 부담을 동일 건물·유사 오피스텔의 현재 매매가와 직접 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,403,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 551,254원 |
| 1. 임차인 이상화 보증금 | 55,000,000원 | 7,851,746원 |
| 2. 경매개시결정 · 이상화 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 55,000,000원 중 7,851,746원이 배당되고, 부족분 47,148,254원은 매수인이 인수합니다. 집행비용은 약 매각가의 6.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 창원시 성산구 중앙동, 창원광장 남서측 인근이며 주위는 상업·업무용 건물, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(사무소)이나 현황은 주거용 오피스텔로 탐문조사됐습니다. 현황조사 당시 공실 상태였습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 장방형 평지로 상업용 건부지이며, 남서측·북서측 약 8m 내외 도로와 남동측 광대로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(배후도시)이며 공시지가는 2,030,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 8,403,000원이 아니라 인수액 47,148,254원을 더한 55,551,254원을 자금 판단의 출발점으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시 최저가는 더 낮아져도 인수보증금이 각각 49,623,778원·51,356,645원으로 증가합니다.
- 임대차 원본 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 이상화이고 금액도 각각 55,000,000원으로 기재돼 있어 계약서·송금내역·채권원인을 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 업무시설(사무소), 현황은 주거용 오피스텔입니다. 실제 사용상태와 인도 가능 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 관리비 확인. 2025.06.23. 현황조사 당시 약 71,800원의 관리비 미납이 조사됐습니다. 입찰 직전 관리사무소에서 최신 체납액을 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 임차인 배당액과 최종 인수금액이 달라질 수 있으므로 실제 배당관계를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “840만원 낙찰”이 아니라 “5,500만원대 실질 부담”
이 사건은 5회 유찰돼 최저매각가가 8,403,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 매력을 판단하면 권리구조를 거꾸로 보게 됩니다. 이상화의 보증금은 55,000,000원이고, 전입·확정일자가 2018.02.27.로 2020.02.11. 말소기준보다 빠릅니다. 현재 배당 가정에서는 47,148,254원이 남아 매수인에게 인수되므로 실제 부담은 55,551,254원입니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인에게 돌아갈 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 이 물건은 “감정가 5,000만원짜리를 840만원에 산다”가 아니라 “대항력 임차보증금을 포함해 약 5,500만원대 부담으로 취득한다”는 관점에서 검토해야 합니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인으로 기재된 관계까지 원본 서류로 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 사건입니다.
