최저가는 1,200만원이지만, 실질취득은 약 5,562만원 — 캔버라타운 에이-623호

창원지방법원 2025타경11620. 창원광장 남서측 인근 캔버라타운 6층 에이-623호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 업무시설(사무소)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 조사됐습니다. 소유자 주식회사서전은 2016년 거래가 74,400,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 이상화가 보증금 55,000,000원을 회수하기 위해 강제경매를 신청한 구조입니다.

등기부에는 2017년 경남은행 근저당권이 보이지만, 이 근저당권은 2018.02.06. 해지로 말소됐습니다. 따라서 경매 시점에 존속하는 권리 중에서는 2020년 창원시 압류보다 앞선 임차인의 점유·전입·확정일자가 핵심입니다. 매각물건명세서도 이상화의 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인의 선행 대항력이 핵심

2017년 설정된 경남은행 근저당권의 채권최고액은 23,000,000원이지만, 2018.02.06. 해지로 말소됐습니다. 이상화는 같은 날 임대차계약을 체결하고 2018.02.20. 점유를 시작했으며, 2018.02.27. 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 이는 현재 등기상 후속 권리인 2020.02.11. 창원시 압류보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인은 신청채권자와 동일한 이상화 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니므로 별도의 보증기관 채권을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 임차인이 직접 강제경매를 신청한 관계인인 만큼, 임대차계약서·보증금 지급내역·전입세대확인서·점유관계와 채권 성립 자료를 원본으로 대조해야 합니다. 관계인이라는 사정만으로 보증금 인수를 배제해서는 안 되며, 법원이 권리를 부인하거나 별도의 변동이 확인되기 전까지는 55,000,000원 전액을 위험 기준으로 잡는 것이 안전합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 내려가도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다

현재 최저가는 12,005,000원입니다. 이 금액만 보면 감정가 50,000,000원의 24.01%라서 매우 저렴해 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다.

집행비용을 제외한 단순식은 낙찰가 + 미배당 보증금 ≈ 보증금 55,000,000원으로 고정됩니다. 제공된 집행비용 추정액 616,090원까지 반영하면 현재 회차의 실질취득 추정액은 55,616,090원입니다. 이는 감정가의 약 111.2%입니다. 당해세나 별도의 선순위 배당항목이 확인되면 임차인 배당액이 더 감소해 매수인 인수액과 실질취득액이 추가로 증가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 12,005,000원 가정)

경남은행 근저당권은 2018.02.06. 해지로 말소된 등기이므로 현재 배당권자로 보지 않고, 매각물건명세서상 대항력 임차인의 보증금 인수를 중심으로 재구성했습니다. 집행비용은 매각가의 약 5.1%로 추정된 금액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원광장 남서측 인근으로, 주변은 상업·업무용 건물, 숙박시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(사무소)이지만 현황은 주거용 오피스텔이며, 조사 당시 공실 상태입니다.
• 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역에 속하고 광대로와 소로에 접합니다.
• 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 2,942.2㎡, 공시지가는 2,030,000원/㎡입니다.
• 환금성. 근린시설 사건이면서 공부상 사무소·현황 주거용 오피스텔인 복합적 용도입니다. 실거래 자료가 없어 적정 매도가격과 거래 속도를 확인하기 어렵고, 4회 유찰 이력도 수요층이 제한적일 가능성을 보여줍니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액을 입찰가에 합산. 입찰가만 보지 말고 미배당 보증금을 합친 총 실질취득액으로 판단해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 이상화의 대항력, 인수 문구, 배당요구와 임차권등기의 정확한 기재를 최신 원본으로 재확인해야 합니다.
• 임대차 실체 검증. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 계약서, 보증금 이체자료, 점유개시와 전입세대 내역을 대조해야 합니다.
• 배당 순위 재산정. 창원시 압류와 당해세 여부·금액을 확인해야 합니다. 선순위 조세 배당이 있으면 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
• 용도 적법성 확인. 공부상 사무소를 주거용으로 사용하는 데 따른 건축·소방·세무·전입 관련 제한과 원상복구 가능성을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 현황조사 당시 약 71,800원의 미납 관리비가 조사됐으므로 최신 체납액과 공용부분 승계 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 공실 여부, 내부 훼손, 설비 작동, 누수와 수리비를 직접 조사해야 합니다.

맺으며 — “24% 최저가”가 아니라 “보증금 5,500만원 인수형”

네 번 유찰된 최저가 12,005,000원만 보면 감정가 대비 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금 55,000,000원이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 매각대금으로 보증금 일부가 배당되더라도 남은 금액을 매수인이 인수하므로, 현재 회차 실질취득 추정액은 55,616,090원입니다.

이 금액은 감정가보다 약 11.2% 높고, 현재 시세를 검증할 실거래 자료도 없습니다. 추가 유찰을 기다려도 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 인수가 늘어 총비용이 약 55,000,000원 수준에 고정됩니다. 여기에 공부상 사무소·현황 주거용 오피스텔이라는 용도 특성, 4회 유찰, 임차인과 신청채권자의 동일성에 대한 원본 검증 필요까지 겹칩니다. 결론은 최저가 착시가 강한 고위험 물건이며, 임대차 채권이 법적으로 부인되거나 인수액이 제거된다는 명확한 원본 근거가 없는 한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.