말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 인수 위험이 없으며, 최근 실거래 대비 최저가 할인폭이 존재해 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 동일평형 실거래 평균 5.066억 대비 72.1% 수준으로, 권리보다 중요한 것은 적정 낙찰가 관리입니다.
감정가 / 최저가
522,000,000원
365,400,000원 · 1회 유찰
실거래 평균
506,666,666원
최근 12건
최저가 ÷ 시세
72.1%
최근 거래 대비
매수인 인수
0원
임차인 없음
인천지방법원 2025타경512306. 인천 남동구 서창동 이편한세상서창 1008동 18층 1804호 아파트입니다. 말소기준권리는 2022년 설정된 오케이저축은행 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 선순위 근저당 등 일부 권리는 이미 말소된 상태로 확인됩니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경512306 (임의경매)
소재지
인천광역시 남동구 서창동 685 이편한세상서창 1008동 18층1804호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 18층 제1804호
소유자
김윤중
감정가 / 최저가
522,000,000원 / 365,400,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 오케이저축은행 / 567,258,637원
매각기일
2026.07.29
① 권리 흐름 — 인수 위험 없는 구조
임차인은 없으며, 오케이저축은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 낙찰자가 별도로 승계하는 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
동일 단지 이편한세상서창 동일 면적(84.92㎡) 최근 실거래 12건 기준 평균은 506,666,666원입니다. 현재 최저매각가는 365,400,000원으로 최근 거래 평균 대비 낮은 수준입니다.
거래월
층
거래가
2026.08
4
505,000,000원
2026.07
19
515,000,000원
2026.07
9
498,000,000원
2026.07
23
525,000,000원
2026.06
23
500,000,000원
2026.06
1
478,000,000원
2026.06
7
510,000,000원
2026.05
17
504,000,000원
평균
12건
506,666,666원
✅ 가격 판단 최저매각가는 최근 12개월 평균 거래가의 72.1% 수준입니다. 권리상 인수 부담이 없기 때문에 할인폭이 실제 가격 경쟁력으로 연결되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,915,600원
을구 17번 근저당권 · 오케이저축은행
621,600,000원
359,484,400원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가 3.654억은 최근 실거래 평균 5.066억 대비 낮은 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
⚠️ 주의할 점 근저당 채권최고액은 621,600,000원으로 매각가를 초과합니다. 채권자는 일부 배당만 받고 부족액이 발생하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 인천광역시 남동구 서창동 만월중학교 서측 인근 아파트 단지입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
시설. 2017년 사용승인 아파트로 급배수·가스·난방·승강기 등 설비가 갖춰져 있습니다.
환금성. 이편한세상서창 835세대 단지로 최근 동일평형 거래가 지속 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격 기준. 최근 거래 평균 5.066억과 비교해 적정 응찰가를 설정해야 합니다.
권리 확인. 등기상 인수 권리가 없는 구조지만 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
배당 확인. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 숫자로 판단”
이 물건은 권리분석 난도가 낮은 아파트입니다. 임차인 인수 위험이 없고, 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 측면에서 검토할 여지가 있습니다. 다만 근저당 채권최고액이 크고 배당 부족이 발생하는 구조이므로, 낙찰자는 권리보다 시장 가격과 경쟁 상황을 중심으로 접근하는 것이 중요합니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
인천광역시 남동구 서창동 685 이편한세상서창 1008동 18층1804호
법원·사건
인천지방법원
·2025타경512306
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-29 10:00
·제219호 법정
물건
이편한세상서창 1008동 18층1804호
철근콘크리트구조 84.92㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 남동구 서창동 685 이편한세상서창 1008동 18층1804호
2025-09-23 15:24
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대확인서, 주민등록등본, 외국인체류확인서 열람 결과 소유자 및 그 가족이 점유하는 것으로 추정됨.
