수원지방법원 2025타경52815. 광주시 양벌동 ‘옥승리치빌’ 가동 301호, 전용 77.09㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 김영이로 2021.10.14. 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 우리은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.08.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 전영자는 주민등록일자 2021.09.08., 점유개시일자 2021.10.14., 보증금 220,000,000원으로 2023.12.04. 주택임차권등기를 마쳤고, 이후 임대차계약일자와 확정일자가 각각 경정됐습니다. 등기 순서만 보면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조지만, 2026.05.29. 확약서가 그 부담을 실질적으로 제거합니다.
문제는 현황조사와 매각물건명세서에 별도 점유자로 기재된 윤영수입니다. 전입일은 2025.06.11.로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 전영자에 대한 확약은 윤영수에게 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52815 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 727-4 3층 301호 · 경기도 광주시 양촌안길 66 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 77.09㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층 301호 |
| 사용승인 / 규모 | 2008.07.08. · 옥승리치빌 8세대 |
| 소유자 | 김영이 (2021.10.14. 거래가 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처
② 임차인 분석 — 실제 확인되는 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영수 | 가동 301호 2025.06.11. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 금액 미상 |
| 전영자 | 전유부분 전부 2021.09.08. | 220,000,000원 등기 경정 2021.09.08. | 원칙 有 | 有 | 승계 아님 | 실질 0원* |
* 전영자는 확약 반영 기준입니다. 배당 시뮬레이션의 기계적 계산상 미배당 인수액은 124,164,000원이지만, 2026.05.29. 확약에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정된 구조입니다. 윤영수에게는 이 확약이 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 ‘확정된 싸움’은 아니다
옥승리치빌 전용 77.09㎡ 실거래는 4건 확인됩니다. 전체 평균은 185,250,000원이지만, 오래된 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 174,000,000원이며, 현재 최저가 98,000,000원은 최근 시세의 56.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 77.09㎡ | 1 | 174,000,000원 |
| 2022.06 | 77.09㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 77.09㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 77.09㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.09㎡ | 1건 | 174,000,000원 |
다만 최근 가격추세는 -7.9%입니다. 과거 평균 185,250,000원만 보면 할인폭이 더 커 보이지만, 하락 추세에서는 그 평균을 가격 가점의 근거로 삼으면 안 됩니다. 최신 거래 174,000,000원과 최근 12개월 평균 174,000,000원을 기준으로 봐도 최저가는 낮지만, 윤영수의 보증금 및 인수 여부가 확인되지 않았기 때문에 실제 취득원가가 98,000,000원으로 확정됐다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 전영자 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 전영자 미배당액 124,164,000원이 매수인 인수로 산출되지만, 이는 확약을 반영하지 않은 권리 룰상 수치입니다. 전영자에 대해서는 확약 반영 시 실질 인수 0원입니다. 윤영수의 보증금·배당·인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호입니다. 사용승인일은 2008.07.08.입니다.
- 입지. 매곡초등학교 남동측 인근. 소규모 공동주택, 공장, 근린생활시설, 농경지가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 단지 내 포장도로를 통해 동측 공도에 접하고, 토지는 평지의 사다리형 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 763,600원/㎡입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 옥승리치빌은 8세대 규모이며 확인된 동일면적 실거래가 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 추세는 -7.9%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤영수 보증금 확인. 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금, 계약관계, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 전영자 확약 원문 확인. 2026.05.29. 제출된 확약서에서 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 문구가 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 전영자 부담은 실질 0원이나 윤영수 부담이 확인되는 즉시 최저가에 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 실거래 평균 185,250,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 174,000,000원을 우선 기준으로 삼고, -7.9% 추세를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 다세대 환금성. 8세대 규모, 거래 표본 4건이라는 점을 감안해 매도기간과 매수가격 변동폭을 아파트처럼 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 명도·관리비·세금. 실제 점유관계, 공용부분 관리비, 당해세 및 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 모든 임차인이 사라진 것은 아니다”
이 사건을 숫자 하나로 보면 감정가 200,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 98,000,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 실거래 174,000,000원의 56.3%라 표면가격만 보면 할인폭이 큽니다. 더구나 가장 큰 선순위 임차권인 전영자 보증금 220,000,000원도 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원이 됐습니다.
하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 2025.06.11. 전입한 윤영수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 확약 밖 인수위험이 살아 있습니다. 거래 표본은 4건, 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 가격추세도 -7.9%입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 49%라 싸다”가 아니라 “주된 선순위 임차권은 해소됐지만, 미상임차인과 낮은 환금성을 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 다세대주택”으로 보는 것이 맞습니다. 권리확인 전에는 최저가를 실질취득가로 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
