인천지방법원 2025타경512369. 부평동 헤르메스아파트 1동 2층 202호, 감정평가상 아파트(방3·거실·주방겸식당·화장실2 등)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 193,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 94,570,000원입니다. 등기 흐름의 핵심은 일반적인 근저당이 아닙니다. 2016년 농협은행 근저당은 2021년 이미 말소됐고, 2021년부터 대항요건을 갖춘 전성훈의 주택임차권이 남아 있는 상태에서 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.

전성훈의 임차보증금은 228,000,000원으로 감정가보다도 큽니다. 전입 관련 시점과 확정일자가 경매개시결정보다 앞서고 배당요구도 확인돼, 확약이 없다면 현재 회차 매각대금에서 배당되지 못한 135,532,260원이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 이 경우에는 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득총액이 보증금 수준에 수렴하므로, 단순히 최저가가 낮아진다는 이유로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항 임차권이 먼저, 경매개시가 뒤

2016년 설정된 농협은행 근저당권은 2021.08.24 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 전성훈의 임차권 관련 대항요건이 형성됐고, 등기부에는 임차보증금 228,000,000원, 임대차계약일 2021.07.15, 점유개시일 2021.08.24, 확정일자 2021.08.02가 기재돼 있습니다. 주민등록일자는 최초 임차권등기에서 2021.08.26으로 적혔으나, 2023.11.16 경정등기에는 2021.08.24로 경정됐습니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 2025.09.16 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

전성훈은 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있고, 대항요건도 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 부족액을 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 94,570,000원을 가정한 배당표상 임차인 배당액은 92,467,740원, 미배당은 135,532,260원입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 193,000,000원의 49%인 94,570,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가하지 않습니다. 특히 감정가는 시장 실거래와 동일한 개념이 아니므로, 49%라는 숫자는 유찰 결과일 뿐 시세 할인율로 그대로 읽어서는 안 됩니다.

확약을 반영하면 실질취득액은 현재 최저가와 같은 94,570,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 별도의 실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다. 반대로 확약이 적용되지 않는 가정에서는 실질 부담이 보증금 규모에 가까워지므로, 최저가 자체는 가격 판단의 기준이 될 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정 · 확약 전 법정배당 구조)

배당계산만 보면 전성훈의 보증금 부족분은 135,532,260원입니다. 다만 이 사건은 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원으로 반영했습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등의 구조입니다.
• 입지. 부평동 굴다리오거리 남동측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·주상복합부동산·상업 및 업무용부동산이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 부평역은 서남측 직선거리 약 550미터 지점입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물 내 2층 202호입니다. 개별난방, 위생·급배수·엘리베이터·화재경보·출입구 보안개폐설비가 있습니다.
• 토지·도로. 가장형 평지이며 공동주택·업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 북측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역이며 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 뒤집는 핵심 문서입니다. 전성훈의 을구 3번 주택임차권등기가 정확히 확약 대상인지, 말소 조건이 무엇인지 매각물건명세서 및 제출 문서를 직접 대조해야 합니다.
• 확약 밖 권리 분리 확인. 확약은 전성훈 임차권에만 적용됩니다. 별도의 임차인·점유자가 존재한다면 그 사람의 대항력과 보증금은 별도 분석 대상입니다.
• 임차권 경정등기 확인. 2023.11.16 경정으로 주민등록일자가 2021.08.24로 기재되어 있습니다. 최초 임차권등기의 2021.08.26 기재와 함께 등기 원문을 확인하세요.
• 최저가를 시세로 착각하지 않기. 현재 최저가 94,570,000원은 감정가 49%이지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 확인되지 않았습니다.
• 점유·명도 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 현 점유자, 실제 인도 가능시점과 명도 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세·집행비용 등은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “싼 최저가”보다 “확약 한 장”이 더 중요하다

이 사건을 최저가 94,570,000원만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려온 2회 유찰 아파트입니다. 그러나 권리구조만 떼어 보면 전성훈의 보증금은 228,000,000원이고, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권이라 확약이 없다면 현재 회차 기준 135,532,260원을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 그만큼 미배당액이 늘어나는 구조여서 “더 떨어지면 더 싸진다”는 공식도 맞지 않습니다.

하지만 이 사건에는 바로 그 을구 3번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 제시된 분석 기준에 따라 이를 반영하면 전성훈 임차권의 실질 인수액은 0원이고 현재 회차 실질취득 기준은 94,570,000원입니다. 다만 실거래 시세가 제시되지 않아 이 가격을 시장 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “권리의 핵심 위험은 확약으로 해소되지만, 가격 메리트는 별도 시세 확인이 필요한 사건”입니다. 입찰 전 가장 먼저 볼 문서는 감정가표가 아니라 말소동의 확약서 원본입니다.