인천지방법원 2025타경512416. 인천광역시 중구 신흥동3가 하모니 1동 3층 304호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 고지현이며, 말소기준은 2018.03.14. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 126,000,000원이고, 이후 신한카드 가압류, 농협은행 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
감정가는 210,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 102,900,000원, 감정가의 49%입니다. 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 이 숫자를 곧바로 ‘시세 대비 할인율’로 읽으면 안 됩니다. 특히 감정평가상 임대관계도 미상이라 현장 점유와 실제 임대관계 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512416 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동3가 17-15 하모니 1동 3층304호 |
| 도로명 | 인천광역시 중구 인중로 40 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 13층 건물 내 3층 304호 · 2017.11.22 사용승인 |
| 소유자 | 고지현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 92,998,341원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.03.14. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 2025.04.04. 신한카드 가압류 8,278,200원, 2025.09.16. 임의경매개시결정, 2026.04.01. 국의 압류가 이어졌으나 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 현재 매각가 102,900,000원을 가정한 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 210,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 102,900,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 72,030,000원, 4회 유찰 시 50,421,000원입니다. 하지만 동일 용도·인근 비교 실거래가가 없으므로 현재 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 102,900,000원 | 33,618,800원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 72,030,000원 | 63,944,740원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 50,421,000원 | 85,164,778원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 134,278,200원 중 100,659,400원이 배당되고 33,618,800원이 미배당으로 남습니다. 3회 유찰 시 미배당은 63,944,740원, 4회 유찰 시에는 85,164,778원으로 커집니다. 이 미배당은 배당부족을 보여주는 수치이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 126,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,278,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 2,240,600원, 농협은행 근저당 예상배당은 100,659,400원입니다. 신한카드 가압류와 소유자 잔여배당은 0원이며, 채권 미배당 총액은 33,618,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 신광사거리 동측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트·상업용 빌딩·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통수준입니다.
- 도로. 남측으로 인중로의 간선도로, 서측으로 인중로42번길에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 13층 건물로 2017.11.22 사용승인됐으며, 위생·급배수·소화전·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 410.4㎡, 공시지가는 1,731,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역·특별관리해역 등에 해당하며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 토지거래허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원점검. 102,900,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 동일 건물·인근 오피스텔 및 근린시설의 최근 거래·매물·임대수익을 직접 비교하세요.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 건축물대장상 용도와 이용 가능 범위를 원본으로 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입·사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 33,618,800원이지만 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액 자체를 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
- 규제 확인. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·상대보호구역 등 토지이용 규제를 실제 활용계획과 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장 상황을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 시세·점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 단순합니다. 2018.03.14. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 신한카드 가압류·임의경매개시결정·국의 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 투자 판단의 핵심은 가격과 점유입니다. 2회 유찰로 최저가가 210,000,000원에서 102,900,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저평가라고 결론낼 수 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고, 사건상 용도와 실제 이용상태도 각각 근린시설·오피스텔로 표시돼 있습니다. 따라서 권리는 양호, 가격 판단은 보류가 이 물건의 핵심입니다. 실거래·임대수익·실제 점유와 용도를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
