매력지수 B등급 · 확약으로 인수 부담은 낮아졌지만 임차권 구조와 환금성 확인이 필요한 물건
대항력 임차인의 보증금 165,000,000원이 있으나 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약으로 실질 인수는 0원 처리. 다만 근린시설 용도와 임차권 관련 확인 필요성이 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차권이 걸린 물건입니다. 보증금 165,000,000원이 최저가 95,900,000원보다 커서 일반적인 경우 매수인은 보증금 상당의 인수 위험을 검토해야 합니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 해당 임차인은 대항력 포기·임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원 처리되는 구조입니다.
감정가
137,000,000원
1회 유찰
최저가
95,900,000원
감정가 70%
실질취득
95,900,000원
확약 적용 인수 0원
핵심지표
임차권 확인
보증금 165,000,000원
수원지방법원 2025타경52869. 하남시 미사역 인근 미사역헤리움애비뉴어 3층 316호 근린시설 물건입니다. 등기 구조상 가장 중요한 부분은 을구의 주택임차권입니다. 강수빈 임차인의 보증금은 165,000,000원이며 전입·확정일자·점유 요건이 확인되어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조였습니다.
다만 매각물건명세서 비고에 따라 주택도시보증공사가 2026년 5월 26일 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차인에 대해서는 룰상 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52869
소재지
경기도 하남시 망월동 1129-2 미사역헤리움애비뉴어 3층 316호
물건종류 / 이용상태
근린시설 · 오피스텔로 이용중
소유자
서승희
감정가 / 최저가
137,000,000원 / 95,900,000원
청구금액
165,000,000원
매각기일
2026.08.03
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
강수빈
165,000,000원
有
有
확약 후 0원
⚠️ 일반 인수형 계산 낙찰가 95,900,000원 기준 배당 부족분은 71,226,200원입니다. 대항력 있는 임차인이 확약하지 않았다면 매수인은 부족분 인수를 검토해야 하며, 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준으로 접근해야 합니다.
✅ 확약 적용 강수빈 임차인에 대해서는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있어 해당 임차인 인수액은 룰상 실질 0원입니다. 단, 확약 밖 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,126,200원
임차인 강수빈 보증금
165,000,000원
93,773,800원
주택도시보증공사 가압류
1,816,000,000원
0원
잔여
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 취득구조
최저가는 낮지만 임차권 확약 여부가 가격 판단의 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 미사역 동측 인근으로 아파트·업무시설·상업시설·오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 인근 버스정류장 및 지하철 5호선 미사역 이용이 가능해 대중교통 접근성은 양호합니다.
용도. 감정 이용상태상 오피스텔로 이용 중이며, 등기상 근린시설 물건입니다.
환금성. 상업지역 내 위치하지만 개별 호실 임대수요와 임차권 이력 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권 원본 확인. 확약서 내용과 임차권등기 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
인수 판단. 확약 적용 임차인만 실질 0원이며, 다른 권리까지 동일하게 해석하면 안 됩니다.
가격 판단. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 말고 임차권 구조와 실제 취득비용을 함께 봐야 합니다.
현황 확인. 실제 이용 형태와 관리비·임대관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 권리 구조가 먼저”
이 물건의 핵심은 감정가 대비 낮아진 최저가가 아니라 임차권입니다. 대항력 있는 임차보증금 165,000,000원은 일반적인 경우 매수인 부담으로 이어질 수 있는 위험 요소입니다. 그러나 제출된 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 결국 입찰자는 확약의 효력과 임차권 말소 절차를 확인한 뒤 가격 판단을 해야 하는 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
소재지
경기도 하남시 망월동 1129-2 미사역헤리움애비뉴어 3층 316호
법원·사건
수원지방법원
성남지원·2025타경52869
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-03 10:00
·제3별관 1층 제5호법정
물건
미사역헤리움애비뉴어 3층 316호
철근콘크리트구조 20.4216㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 하남시 망월동 1129-2 미사역헤리움애비뉴어 3층 316호
2025-09-02 12:28
