15,176,000원
창원지방법원 2025타경11624. 창원시 의창구 봉곡동 목화상가 6층 602호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 현재 소유자는 진우경이고, 2022.01.10 매매를 원인으로 거래가액 16,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 존속 근저당권이 없고, 2025.06.12 목화상가 관리단의 강제경매개시결정이 현 경매의 기준 권리로 잡혀 있습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 진우성은 2018.12.31 전입했고, 보증금 5,000,000원·월세 300,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 2025.06.12 경매개시결정보다 앞서고 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있으며, 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 배당에서 보증금이 빠져나가는 구조가 아니라 보증금 전액 5,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 34-6 6층 602호 · 경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지권이 결합된 집합건물 · 근린생활시설 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 6층건 중 6층 602호 |
| 소유자 | 진우경 (2022.01.10 매매 · 거래가액 16,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 15,176,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목화상가 관리단 / 6,121,978원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
과거 배인수 지분에 설정됐던 압류·가압류와 안수찬 근저당권 및 2013년 임의경매개시결정은 2014년 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 이후 2022년 진우경에게 공유자 전원 지분이 이전됐고, 현재 경매는 2025.06.12 목화상가 관리단의 강제경매개시결정으로 진행 중입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진우성 | 미상 / 미상 | 2018.12.31 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 6회 유찰, 그러나 최저가만 보면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 15,176,000원으로 감정가 129,000,000원의 11.76%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 상태지만, 이 물건은 대항력 임차보증금 5,000,000원이 별도로 인수되므로 실제 부담 기준은 20,176,000원입니다.
실거래 시세 자료는 확인되지 않아 감정가 대비 낙폭만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다. 특히 용도가 근린생활시설이고 이미 6회 유찰된 만큼, 가격 판단은 최저가 자체보다 임차보증금 인수·관리비 미납·상가의 환금성을 함께 보는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 673,168원 |
| 인수 · 임차인 진우성 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 목화상가 관리단 | 6,121,978원 | 6,121,978원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,380,854원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 목화상가 관리단의 청구액 6,121,978원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 8,380,854원입니다. 임차보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 대상 602호는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 경남은행 명곡지점 북서측 인근의 일반 상가지대로, 각종 상업·업무용 빌딩, 숙박시설·금융기관 등이 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 490.5㎡, 평지의 가로장방형 상업용 부지이며 남동측 소로와 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(배후도시)에 속하고, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 공시지가는 2,078,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 타일붙임 및 몰탈위페인팅마감 등이며, 내벽·천정은 폐문으로 조사하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 15,176,000원이 아니라 임차보증금 5,000,000원을 포함한 20,176,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차관계 확인. 진우성의 점유 부분과 사용 용도는 미상이고, 우선변제권도 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 관리비 미납. 2024.06.04 기준 관리비 미납액은 3,224,390원으로 조사됐습니다. 실제 입찰 시점의 미납액과 매수인 부담 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 감정가 129,000,000원에서 이미 6회 유찰됐고 근린생활시설인 만큼, 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 일부를 조사하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 사용현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 11.76%”보다 중요한 500만원
이 물건은 감정가 129,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 15,176,000원까지 내려왔습니다. 그러나 숫자의 낙폭만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 대항력 있는 임차인 진우성의 보증금 5,000,000원이 매수인에게 그대로 인수되기 때문에 현재 회차의 실제 취득 부담은 20,176,000원입니다.
등기부상 과거 근저당·압류·가압류는 이미 정리됐지만, 임차보증금 인수와 2024.06.04 기준 관리비 미납 3,224,390원이 남아 있습니다. 게다가 감정평가상 근린생활시설이고 시세 실거래 자료가 없어 현재 가격을 ‘저렴하다’고 단정할 근거도 없습니다. 권리의 핵심은 임차인 500만원 인수, 가격의 핵심은 6회 유찰된 상가의 환금성 확인입니다.
