수원지방법원 2025타경52888. 광주시 신현동 블레스힐 106동 3층 301호, 전용 66.36㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 가압류보다 앞서 전입·점유를 갖춘 박지환의 임차보증금 315,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.03.02, 점유개시는 2021.05.17, 주민등록일은 2021.05.18이고, 말소기준은 그보다 늦은 2022.06.24 메리츠캐피탈 가압류입니다. 따라서 포기 문구가 없다면 박지환은 대항력 있는 임차인으로, 최저가가 보증금보다 낮은 현재 구조에서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 약 315,000,000원 수준으로 고정되는 물건입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사(양도전: 임차인 박지환)가 2026.06.01. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 문구가 있습니다. 이 포기를 그대로 반영하면 박지환의 미배당 보증금은 매수인이 승계하는 실질 인수액에서 제외되어 실질 인수 0원, 현재 회차 실질취득은 153,370,000원으로 봅니다. 다만 이 효력은 박지환 관련 권리에만 적용되며, 문정만·김나윤의 보증금 미상 문제까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 421-19 블레스힐 106동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 66.36㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 심은섭 (2021.05.21. 매매 · 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 153,370,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2018.12.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부에는 과거 농협은행 근저당권이 있었지만 2021.05.17 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.06.24 메리츠캐피탈 가압류 13,038,254원입니다. 이후 롯데캐피탈 가압류 16,630,202원, 박지환의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박지환은 임차권등기 자체가 2023.06.01이라도 실제 전입·점유가 2021.05월로 말소기준보다 먼저이므로, 포기 전에는 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 포기 적용 범위를 섞으면 안 된다
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·메모 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지환 | 2021.05.18 / 2021.03.02 | 315,000,000원 | 대항력 有 대항력 포기 문구 반영 | 우선변제 有 | HUG 양도후 권리 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장 |
| 문정만 | 2023.12.13 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 미상 · 포기 적용 대상 아님 |
| 김나윤 | 2023.12.13 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 미상 · 포기 적용 대상 아님 |
③ 시세 비교 — 47.3%라는 숫자만 보고 끝내면 안 된다
블레스힐 106동 전용 66.36㎡ 실거래는 3건이 확인됩니다. 제공된 최근12개월 평균 금액은 324,333,333원, 최신 거래는 2022.06 395,000,000원입니다. 현재 최저가 153,370,000원은 제공된 최근12개월 평균의 47.3%입니다. 박지환의 대항력 포기를 반영한 실질취득도 153,370,000원이므로, 제공된 거래가격과 단순 비교하면 가격 차이는 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 66.36㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2021.11 | 66.36㎡ | 1 | 289,000,000원 |
| 2021.11 | 66.36㎡ | 1 | 289,000,000원 |
| 평균 | 66.36㎡ | 3건 | 324,333,333원 |
다만 거래 표본의 거래월은 2021.11~2022.06이고 매각기일은 2026.09.07입니다. 따라서 47.3%라는 수치만으로 현재 시장가 대비 절대적으로 싸다고 단정할 수는 없습니다. 전체 8세대 규모의 다세대이고 실거래 표본도 3건뿐이므로, 가격상 여유는 있어 보이지만 현재 시세 확인력이 약한 물건으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,947,180원 |
| 1. 임차인 박지환 보증금 | 315,000,000원 | 150,422,820원 |
| 2. 메리츠캐피탈 가압류 | 13,038,254원 | 0원 |
| 3. 롯데캐피탈 가압류 | 16,630,202원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박지환 미배당액은 164,577,180원으로 산출되어 매수인 인수액으로 표시되지만, 본 리포트의 실질취득 판단은 2026.06.01. 대항력 포기 문구를 반영해 해당 인수를 0원으로 처리했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 블레스힐 106동은 8세대입니다.
- 입지. 경기도 광주시 신현동 신현3리복지회관 동측 인근. 주변에 단독주택·다세대주택·근린생활시설·임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물, 사용승인일 2018.12.14. 도시가스·개별난방·위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역, 완경사의 세장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적 555.0㎡, 공시지가 755,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시는 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래가 3건이라 거래 표본이 많지 않습니다. 실거래 가격만으로 환금가를 단정하기보다 실제 매도 가능 가격을 따로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 문구 확인. 2026.06.01. 주택도시보증공사의 우선변제권 주장·대항력 포기 내용이 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다.
- 박지환 보증금 이중 계산 금지. 보증금은 315,000,000원 하나이며, 배당 부족분 164,577,180원은 포기 전 룰상 인수액입니다. 포기 반영 시 이를 실질취득에 다시 더하지 않습니다.
- 문정만·김나윤 확인. 두 사람의 전입은 2023.12.13로 말소기준 이후라 자료상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 시세 표본 시차. 확인된 거래는 2021.11과 2022.06입니다. 153,370,000원이 평균의 47.3%라는 이유만으로 현재 시세 대비 할인율을 그대로 확정하지 마세요.
- 2회 유찰 원인 확인. 현재 감정가의 49% 수준까지 내려온 만큼 권리 문제 외에도 현장 상태·점유·매도 환금성 등을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 미반영 항목. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “싼 최저가”보다 먼저 볼 것은 대항력 포기다
표면만 보면 감정가 313,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰되어 153,370,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 이 물건의 가격은 권리분석과 분리해서 볼 수 없습니다. 박지환의 보증금 315,000,000원과 대항력을 그대로 적용하면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 인수형입니다. 따라서 포기 전 구조에서는 최저가가 싸다는 해석 자체가 틀립니다.
반면 2026.06.01. 주택도시보증공사의 우선변제권만 주장·대항력 포기 문구가 유효하게 적용된다면 박지환 관련 실질 인수는 0원이 되고, 그때부터 현재 최저가 153,370,000원을 실제 취득가격으로 비교할 수 있습니다. 제공된 실거래 평균 324,333,333원 대비 47.3%라는 가격 차이는 분명 크지만, 거래월이 2021.11~2022.06이라는 점과 8세대 다세대의 낮은 거래 표본, 확약 밖 두 점유자의 미상 보증금을 감안하면 권리 핵심은 해소 가능하지만 검증이 많이 필요한 C급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
