수원지방법원 2025타경52963. 경기도 하남시 망월동 퀸즈파크미사1차 제7층 제742호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 진석환이며, 2022.04.08. 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 145,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 2022.03.25. 주민등록·점유를 갖추고 확정일자도 2022.03.04.인 김명준의 160,000,000원 주택임차권입니다.
등기부상 과거 신한은행 근저당권은 2019.02.21. 설정됐으나 2022.03.08. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 등기는 2025.09.11. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 김명준의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.03.25.이고 임차권등기도 존재하므로 대항력이 인정되는 인수형 임차권입니다. 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 부족분은 낙찰자가 떠안습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1132 퀸즈파크미사1차 7층 742호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 미사강변동로84번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 / 지상17층 · 제7층 제742호 · 사용승인 2019.02.01. |
| 소유자 | 진석환 · 2022.04.08. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 184,513,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
과거 2019.02.21. 신한은행 근저당권 60,000,000원은 2022.03.08. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 김명준은 2022.03.25. 주민등록과 점유를 갖췄고, 2024.04.02. 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025.09.11. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 매각으로 없어지는 권리가 아니라 배당되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명준 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.25. | 2022.03.04. | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
② 유찰 시나리오 — 떨어지는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 60,760,000원 | 100,733,680원 | 184,513,616원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 42,532,000원 | 118,633,576원 | 184,513,616원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 29,772,399원 | 131,163,504원 | 184,513,616원 |
표에서 보듯 매각가가 60,760,000원에서 42,532,000원, 다시 29,772,399원으로 내려가더라도 인수액은 100,733,680원에서 118,633,576원, 131,163,504원으로 커집니다. 즉 유찰로 표시 최저가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 증가하는 구조입니다. 이 사건에서는 최저가 하락 자체를 가격 할인으로 해석할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,680원 |
| 1. 임차인 김명준 보증금 (우선변제) | 160,000,000원 | 59,266,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 184,513,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,493,680원을 제외한 59,266,320원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 100,733,680원은 매수인이 인수합니다. 한국주택금융공사 청구액 184,513,616원은 예상 배당 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 남동측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 지하철 5호선 미사역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 지하6층·지상17층이고 해당 호실은 제7층 제742호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 지역난방 방식 개별난방, 승강기 4대, 방송·소화전·화재탐지 및 경보설비, 천정형 에어컨, 현관보안설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측·북동측으로 폭 약 20미터, 남서측·북서측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등의 지정사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 계산. 현재 회차의 매수인 인수액은 100,733,680원입니다. 최저가 60,760,000원만으로 투자성을 판단하지 마세요.
- 추가 유찰도 할인으로 보지 않기. 3회 유찰 시 인수액은 118,633,576원, 4회 유찰 시 131,163,504원으로 증가합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 김명준의 주택임차권은 보증금 전액 변제 전까지 매수인에게 대항할 수 있는 권리이므로 배당·인수와 말소 관계를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가 당시에는 소유자가 사용 중인 것으로 탐문됐지만 등기사항전부증명서에는 주택임차권등기가 존재합니다. 실제 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기는 아파트이나 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·대장 용도와 관련 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 시장가격 별도 확인. 가격 비교는 표시 최저가가 아니라 실질취득 약 160,000,000원을 기준으로 최근 거래와 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,076만원 낙찰”이 아니라 “약 1.60억 실질취득”
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 124,000,000원에서 2회 유찰된 최저매각가 60,760,000원입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 숫자는 임차인 김명준의 보증금 160,000,000원입니다. 현재 매각가에서는 59,266,320원만 배당되고 100,733,680원을 매수인이 인수합니다.
또 한 번, 두 번 더 유찰되어도 구조는 달라지지 않습니다. 매각가는 낮아지고 인수액은 늘어 매수인의 실질 부담은 보증금 약 160,000,000원 수준에 계속 묶입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 49%까지 내려온 저가 물건”이 아니라 “대항력 임차보증금이 가격의 하한을 사실상 결정하는 인수형 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 최근 실거래 자료가 확인되지 않은 상태에서는 약 160,000,000원의 실질취득이 시장 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다. 권리 위험은 명확하고, 가격 판단의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
