인천지방법원 2025타경512905. 청라자이 109동 19,20층 1901호 아파트입니다. 등기상 소유자는 고희미이고, 현재 말소기준권리는 2024.02.28 설정된 중소기업은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 과거 신한은행 600,000,000원 근저당과 국민은행 1,200,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 이후 2025.09.30 중소기업은행이 임의경매를 신청했으며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

점유관계에서 실제 조사된 임차인은 이석하 1명입니다. 전입일은 2025.06.30으로 말소기준권리인 2024.02.28보다 늦습니다. 따라서 조사자료의 판정대로 대항력은 없고, 보증금은 미상입니다. 보증금이 확인되지 않았더라도 말소기준 이후 전입이므로 이 자료 기준 매수인 승계액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2024.02.28 중소기업은행 근저당권입니다. 현재 등기상 이보다 앞서 살아 있는 담보권은 없습니다. 신한은행 근저당은 2012.12.11, 국민은행 근저당은 2023.07.14 각각 해지로 말소됐습니다. 중소기업은행 근저당 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

③ 시세 비교 — 1회 유찰로도 최근 시세보다 높다

청라자이의 비교 실거래는 142.87㎡ 거래 12건이며, 대상 면적과 매칭된 자료입니다. 전체 평균은 802,583,333원, 최근 12개월 평균은 802,555,555원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가이자 인수금을 포함한 실질취득 기준액은 1,267,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 157.9%입니다. 최신 거래도 2026.02 795,000,000원이고, 비교 거래의 최고가는 860,000,000원입니다. 따라서 감정가에서 1회 유찰된 70% 가격이라는 사실만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다. 현재 최저가는 최근 시세 이상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,267,000,000원 가정)

현재 회차에서는 중소기업은행 채권최고액 1,200,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 51,930,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 추가 유찰에서도 인수는 0원

추가 유찰 시 중소기업은행의 미배당액은 생기지만, 이 미배당 채권이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오에서 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 2회 유찰 가격 886,900,000원도 최근 12개월 평균 802,555,555원보다 높고, 제시된 시나리오 중에서는 3회 유찰 가격 620,830,000원이 최근 실거래 수준 아래로 내려옵니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 청라동 초은고등학교 남동측 인근의 청라자이 단지 내에 위치하며, 주위는 대단위 고층 아파트 단지로 형성돼 있습니다.
• 교통. 각종 차량 출입이 용이하고 버스정류소 등이 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2010.06월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하2층·지상20층 아파트로, 본건은 19,20층 1901호입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 단지 서측으로 폭 약 20m 도로와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 부정형의 아파트 부지입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.8.25.~2026.8.25. 적용으로 기재돼 있습니다.
• 규모. 청라자이는 884세대, 2010-06-11 준공 단지이며 공시지가는 2,271,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세가 최우선. 현재 실질취득 1,267,000,000원은 최근 12개월 평균의 157.9%입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실거래와 직접 비교해야 합니다.
• 임차인 보증금 확인. 이석하는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구·보증금 등은 매각물건명세서 원본으로 보완 확인해야 합니다.
• 명도 확인. 실제 임차인 1명이 조사돼 있으므로 낙찰 후 점유 이전과 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 시 가격 재검토. 2회 유찰 시 886,900,000원, 3회 유찰 시 620,830,000원으로 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차마다 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
• 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 통과, 현재 가격은 강한 보류

이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아닙니다. 현재 확인된 임차인 이석하는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 1,267,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 802,555,555원의 157.9%입니다. 최신 거래 795,000,000원과 비교해도 현재 경매가격을 ‘저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.

단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 1.0회이고 현재 물건 역시 이미 1회 유찰됐지만, 그 사실만으로 가격 매력이 생긴 것은 아닙니다. 권리 인수는 0원, 그러나 현재 실질취득가는 최근 시세보다 현저히 높다. 따라서 현재 회차는 권리 안전성보다 가격 괴리가 결론을 좌우하는 사건입니다.