창원지방법원 2025타경11760. 창원시 의창구 북면 신촌리 1290-1, 천주로 999 소재의 근린생활시설(음식점)·주택과 토지가 결합된 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설(음식점), 2층 주택이며, 건물은 벽돌조 및 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 2층입니다. 말소기준권리는 2020년 5월 22일 북창원농업협동조합의 채권최고액 744,000,000원 근저당권이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 임차인 신고 내역은 없고 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 단순히 ‘감정가 대비 할인율’만 보고 접근하기 어렵습니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 441,834,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 금액을 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11760 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1290-1 · 경상남도 창원시 의창구 북면 천주로 999 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설(음식점) · 2층 주택 |
| 건물 구조 | 벽돌조 및 철근콘크리트조 스라브지붕 지상2층 · 사용승인일 2000.08.18 |
| 소유자 | 문자영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,288,148,620원 / 441,834,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 관련 청구 | 695,278,514원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동이 용이한 컨테이너 1동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 인수 구조가 확인되지 않아 현재 분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 2020.05.22 북창원농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 2023년 근저당권 60,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 22,960,000원, 북창원농업협동조합 가압류 10,265,186원 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%, 하지만 ‘시세 할인’ 판단은 별개
감정가 1,288,148,620원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 441,834,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 309,283,800원, 5회 유찰 시 216,498,660원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,834,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,818,340원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 북창원농업협동조합 | 744,000,000원 | 435,015,660원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 북창원농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 22,960,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 북창원농업협동조합 | 10,265,186원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 837,225,186원 가운데 예상 배당액은 435,015,660원이며, 미배당은 402,209,526원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 특수조건 — 농취증과 이용상태를 반드시 같이 본다
- 일괄매각. 제시외 건물은 포함되며, 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 목록3 농지취득자격증명. 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
- 목록3 이용현황. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 목록1의 부속토지인 주차장으로 이용 중입니다.
- 건물 용도변경. 집합건축물대장상 2005.08.23자로 1층이 주택 및 창고에서 제2종근린생활시설(일반음식점)로 용도변경됐습니다.
- 현재 이용. 감정평가 기준 1층은 근린생활시설(음식점), 2층은 주택으로 이용되고 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신촌저수지 남서측 인근으로 노변 근린생활시설, 아파트, 소규모 공장, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 확인되는 토지 항목은 면적 463㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 465,800원/㎡입니다.
- 환금성. 근린생활시설과 주택이 한 건물에 함께 있고 토지가 결합된 형태이므로, 일반 주거용 집합건물보다 활용 목적과 매수층을 구체적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록3 농지취득자격증명을 매각기일 전에 실제 발급받을 수 있는지 확인하세요. 미제출 시 보증금 반환 불가 조건이 핵심입니다.
- 시세를 별도로 확인. 현재 441,834,000원은 감정가의 34.3%지만 비교 실거래가 없어 시세 할인율을 판단할 수 없습니다.
- 혼합용도 현황 확인. 1층 음식점, 2층 주택의 실제 사용상태와 향후 활용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 목록3 현황 확인. 공부상 ‘전’이지만 현황 주차장인 토지의 실제 이용상태와 농지취득 절차를 함께 점검하세요.
- 컨테이너 제외 확인. 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각 제외이므로 경계와 소유관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 배당과 권리 원본 대조. 말소기준권리와 이후 등기, 매각물건명세서, 현황조사 및 농지취득자격증명 관련 조건을 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘절차·용도·환금성’이 승부처
이 사건은 권리구조 자체만 보면 매수인이 인수할 금액이 0원이고, 2020.05.22 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 유형입니다. 하지만 가격이 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 투자매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 이미 3회 유찰됐고, 실거래 시세 비교자료가 없으며, 1층 음식점·2층 주택이라는 혼합용도, 토지 규제, 목록3 농지취득자격증명과 미제출 시 보증금 미반환 조건이 겹쳐 있습니다. 결론적으로 권리 인수는 단순하지만 입찰 실행은 단순하지 않은 물건입니다. 가격보다 먼저 농취증 발급 가능성, 토지 이용상태와 실제 환금성을 확인하는 것이 우선입니다.
