96,040,000원
창원지방법원 2025타경11768. 사건 대상은 남문동 에스엠빌딩 1층 107호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 106호와 경계벽 없이 하나의 공간처럼 사용되고 있습니다. 소유권은 구희선과 김수미가 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 경남마산신용협동조합이 2018년 8월 17일 설정한 채권최고액 202,000,000원의 근저당권을 근거로 임의경매를 신청했습니다.
2017년 설정됐던 공동담보 근저당권 2건은 2018년 8월 17일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 을구 4번 근저당권이고, 이 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리와 별개로, 말소기준일보다 먼저 전입한 구희선의 보증금 2,000원은 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11768 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1245-3 에스엠빌딩 1층 107호 도로명주소: 경상남도 창원시 진해구 남영로55번길 6-5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로서 106호와 일체 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 · 지하 1층·지상 5층 중 1층 107호 |
| 소유자 | 구희선 2분의 1 · 김수미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 96,040,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남마산신용협동조합 / 147,405,241원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준권리는 2018.08.17. 을구 4번 근저당권입니다. 채권최고액은 202,000,000원이고 근저당권자는 경남마산신용협동조합, 채무자는 구희선입니다. 근저당권과 2025.07.08. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구희선 | 106호·107호 | 2018.05.04 | 2,000원 | 확인 필요 | 있음 | 없음 | 2,000원 |
| 김황미 | 106호·107호 / 주거 | 2023.09.08 | 3,000원 | 2025.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
김황미의 전입일은 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025년 10월 1일 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요합니다. 김황미의 보증금은 매수인 승계액에 합산하지 않습니다. 보수적인 매수인 인수액은 구희선의 보증금 2,000원입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%는 시세가 아니라 감정가 대비 수치
현재 최저매각가는 96,040,000원으로 감정가 280,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 본건의 시세는 별도 확인이 필요하므로, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 호실별 위치·접면·독립 이용 가능성·점유 상태에 따라 가격 차이가 커질 수 있고, 본건은 106호와 하나의 공간으로 사용되고 있어 107호 단독 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,128,720원 |
| 인수 · 임차인 구희선 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 경남마산신용협동조합 | 202,000,000원 | 93,911,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,128,720원을 제외한 93,911,280원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 108,088,720원입니다. 구희선의 보증금 2,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(34.3%) | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 108,088,720원 | 2,000원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 136,382,104원 | 2,000원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 47,059,600원 | 45,812,527원 | 156,187,473원 | 2,000원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 웅천초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설과 나대지 등이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 상황과 버스정류장 거리 등을 종합한 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 1층 107호 근린생활시설로서 106호와 경계벽 없이 일체로 이용 중입니다.
- 도로. 남측·동측 약 12미터 내외, 서측 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 720.7㎡, 공시지가는 921,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역에 포함되고, 중로3류와 소로3류에 접합니다.
- 시설. 위생·급배수시설, 소화전설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비와 지하주차설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구희선 임차관계. 공유자·채무자·임차인이 동일한 구조이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유 경위와 가장임차인 여부를 확인하세요.
- 106호 경계. 매각대상 107호가 106호와 경계벽 없이 이용 중이므로 현황 경계, 출입구, 설비 분리 여부와 단독 사용 가능성을 확인하세요.
- 김황미 점유. 106호·107호를 주거로 사용한다고 조사됐으므로 실제 점유 범위와 인도 대상자를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율과 별도로, 인근 근린생활시설 및 동일 건물 호실의 시세를 조사해 실질취득액 96,042,000원과 비교하세요.
- 배당 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구와 세금 자료를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 현황 문제
현재 최저가는 96,040,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔고, 등기상 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 구희선의 선순위 전입과 보증금 2,000원, 공유자·채무자·임차인이 겹치는 관계, 김황미의 점유, 그리고 106호와 경계벽 없이 이용되는 현황을 먼저 풀어야 합니다.
보수적인 실질취득액은 96,042,000원입니다. 다만 직접 비교할 시세를 확인하기 전에는 이 금액이 시장 대비 낮다고 단정할 수 없습니다. 결론은 등기상 말소 구조는 단순하지만, 점유와 독립 이용 가능성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
