인천지방법원 2025타경513322. 인천 미추홀구 숭의동 한마음아파트 에이동 801호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 195,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 95,550,000원까지 내려왔다는 사실보다, 임차보증금 230,000,000원의 주택임차권을 어떻게 처리하느냐에 있습니다. 임차인 이종찬은 2022.04.15 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.21입니다. 선언된 말소기준인 2024.10.28 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있어, 일반적인 권리분석이라면 매수인 인수 가능성을 먼저 계산해야 합니다.

현재 최저가 95,550,000원을 가정한 배당계산에서는 집행비용 2,119,900원을 제외한 93,430,100원이 임차인에게 우선변제되고, 136,569,900원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 을구 순위 3번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약은 이종찬 임차권에 적용되므로 본 분석에서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 따라서 시세 비교 역시 보증금 230,000,000원이 아니라 현재 실질취득 기준인 95,550,000원을 사용합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, 이후 확약으로 실질 인수 해소

등기부상 2017.02.15 설정된 해남군수산업협동조합 근저당 131,000,000원은 2022.04.15 해지로 이미 말소됐습니다. 2017.02.06 코리아신탁주식회사 앞으로 설정된 신탁 역시 2017.02.15 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 권리판단의 기준으로 선언된 것은 2024.10.28 미추홀구 압류입니다.

문제의 임차인은 그보다 앞선 2022.04.15부터 주민등록과 점유를 갖추고 있고, 확정일자도 2022.03.21이므로 대항력 있음·우선변제권 있음으로 정리됩니다. 을구 순위 3번 주택임차권은 2024.05.29 등기됐으며 보증금은 230,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체가 하락 중이다

한마음아파트101의 대상 면적은 49.8㎡이고, 최근 12개월 동일 면적대 거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 144,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 148,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 95,550,000원은 최근 12개월 평균의 66.1%입니다.

전체 7건 평균은 166,857,142원이지만, 2022.08의 280,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 특히 최근 거래군과 이전 거래군의 추세 차이가 -26.5%이므로 현재 시장은 하락 추세로 봐야 합니다. 최저가가 최근 시세보다 낮다는 사실은 분명하지만, 하락 추세 자체를 무시한 가격 가점은 경계해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,550,000원 가정)

현재 회차의 룰상 배당계산에서는 임차보증금 부족분 136,569,900원이 매수인 인수 대상으로 산정됩니다. 그러나 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 이 임차인의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.

⑤ 등기·현황상 추가 확인사항

• 민간임대주택등기. 갑구에 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하며 원인은 2017.02.20 민간임대주택 등록입니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
• 과거 근저당. 해남군수산업협동조합 채권최고액 131,000,000원의 근저당은 2022.04.15 해지로 이미 말소됐습니다.
• 과거 신탁. 코리아신탁주식회사 신탁은 2017.02.15 신탁재산의 귀속으로 말소됐습니다.
• 현황상 동 표기. 매각물건명세서 비고에는 현황상 ‘101동’으로 표기돼 있다고 기재돼 있습니다.
• 평면도 정정. 미추홀구 사실조회 결과 집합건축물대장 현황도에 오류가 확인돼 직권 정정처리됐습니다.
• 관리비. 현관문에 미납관리비독촉장과 단전·단수예고장이 붙어 있는 것으로 기재돼 있어 체납액 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 단지. 한마음아파트101 · 45세대 · 사용승인 2017.01.23.
• 토지. 대지 719.8㎡ · 평지 · 세로장방 · 광대세각.
• 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구·방화지구·과밀억제권역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 공시지가. 2,218,000원/㎡.
• 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 거래 흐름. 최근 12개월 평균 144,500,000원, 최신 거래 148,000,000원이나 최근·과거 거래 추세는 -26.5%입니다.
• 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.4회, 매각률 4.17로 집계돼 반복 유찰 위험을 가격과 별도로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 이 사건에서 가장 중요한 서류입니다. 을구 순위 3번 이종찬 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 처리. 대항력 있는 임차권 자체는 확약이 없으면 매수인 인수 구조입니다. 확약의 적용 범위와 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 66.1%지만 최근 시세 추세가 -26.5%이므로 과거 전체 평균 166,857,142원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
• 반복 유찰 확인. 이 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.4회입니다. 현재 2회 유찰 자체만으로 바닥 가격을 단정하기 어렵습니다.
• 관리비 체납. 미납관리비독촉장과 단전·단수예고장이 확인된 만큼 실제 체납 범위와 승계 가능한 공용부분 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 건축물 표시. 현황상 ‘101동’ 표기 및 집합건축물대장 현황도 직권 정정 이력이 있으므로 등기·건축물대장·현황을 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이는 이유와 인수가 사라지는 이유를 둘 다 확인해야 한다”

이 사건은 겉으로 보면 감정가 195,000,000원에서 최저가 95,550,000원까지 내려온 2회 유찰 아파트입니다. 그러나 본질은 가격보다 먼저 230,000,000원 임차보증금입니다. 이종찬은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 실제 임차인 1명이고, 현재 배당계산만 놓고 보면 136,569,900원의 미배당 인수가 생깁니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정확도 규칙상 실질 인수는 0원입니다.

따라서 확약을 전제로 한 실질취득 95,550,000원은 최근 12개월 평균 144,500,000원의 66.1%로 가격 차이가 분명합니다. 동시에 최근 거래 추세는 -26.5%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.4회입니다. 결론은 “확약이 확인되면 가격은 매력적이지만, 확약 원문·민간임대주택등기·체납관리비·하락장과 낮은 환금성을 확인한 뒤 접근할 물건”입니다.