인천지방법원 2025타경514082. 인천 미추홀구 도화동 쑥골마을아파트 108동 202호, 전용 44.27㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이동우 씨로 2020년 7월 9일 매매, 거래가액 95,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 등기부의 오래된 근저당이 아니라 2022년부터 대항요건을 갖춘 정몽화 씨의 임차보증금 135,000,000원입니다. 전입일은 2022년 8월 1일, 점유개시는 2022년 7월 22일, 확정일자는 2022년 6월 28일입니다.
말소기준권리는 2023년 8월 3일 주식회사 솔림헬프자산관리대부의 가압류 10,336,833원입니다. 임차인의 전입이 이보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 47,040,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,246,720원을 제외한 45,793,280원만 임차인에게 배당되어 89,206,720원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 534-15 쑥골마을아파트 108동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 44.27㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이동우 (2020.07.09 매매 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약서가 승부처
현재 살아 있는 말소기준권리는 2023년 8월 3일 가압류입니다. 과거 한빛은행·국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 정몽화 씨의 임차권등기는 2024년 8월 20일에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입은 2022년 8월 1일로 말소기준보다 먼저입니다. 또한 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정몽화 | 제2층 제202호 44.27㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2022.08.01 / 2022.06.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
정몽화 씨는 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 135,000,000원이고 배당요구가 접수돼 있습니다. 통상적인 배당계산만 보면 현재 회차의 부족분 89,206,720원이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 실질 승계 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세의 절반대지만 하락 추세
같은 단지 ‘백영쑥골마을(534-15)’ 전용 44.27㎡대 실거래입니다. 전체 7건 평균은 96,508,571원이지만, 2022년 135,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 2건 평균 89,500,000원과 최신 거래 89,000,000원을 우선합니다. 최근 시세는 과거 거래 대비 9.9% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 44.27㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2025.07 | 44.27㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.06 | 44.27㎡ | 3 | 89,780,000원 |
| 2022.02 | 44.27㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2022.01 | 44.27㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2021.10 | 44.27㎡ | 3 | 89,780,000원 |
| 2021.09 | 44.33㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.27㎡ | 2건 | 89,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득 기준은 최저가와 같은 47,040,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 89,500,000원의 52.6%입니다. 최신 거래 89,000,000원과 비교해도 절대금액 차이가 큽니다. 다만 시세 방향 자체는 -9.9%로 하락 중이므로, 과거 전체 평균 96,508,571원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,246,720원 |
| 1. 임차인 정몽화 보증금 | 135,000,000원 | 45,793,280원 |
| 2. 가압류 · 솔림헬프자산관리대부 | 10,336,833원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차보증금 미배당액은 89,206,720원입니다. 다만 매각물건명세서상 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화초등학교 동측 인근에 위치하며 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 도화역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2002년 3월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 2층 202호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,497,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 단지이며 최근 12개월 실거래는 2건, 최근 시세 추세는 과거 대비 -9.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 사건은 말소동의 확약서가 권리분석의 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 매각물건명세서 기재와 제출된 확약서의 적용 대상이 을구 7번 정몽화 주택임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 미배당액 구분. 배당표상 89,206,720원이 부족하더라도 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동해 보증금을 입찰가에 중복 가산하지 않아야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 96,508,571원보다 최근 12개월 평균 89,500,000원과 최신 거래 89,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -9.9%입니다.
- 소규모 단지 환금성. 19세대 단지이므로 매수층과 거래량을 별도로 점검해야 합니다. 싸게 낙찰받는 것과 쉽게 되파는 것은 다른 문제입니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 1.35억”보다 중요한 한 장의 확약서
이 사건을 확약서 없이 숫자만 보면 위험합니다. 정몽화 씨의 보증금은 135,000,000원이고, 전입은 2022년 8월 1일로 2023년 8월 3일 말소기준보다 앞섭니다. 현재 최저가에서 배당으로 회수하지 못하는 금액도 89,206,720원에 달합니다. 원칙대로라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다.
그러나 매각물건명세서에 바로 그 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 47,040,000원 수준입니다. 최근 12개월 평균 89,500,000원 대비 52.6%여서 가격 격차는 분명합니다.
다만 시장은 과거보다 9.9% 하락했고, 단지는 19세대로 작으며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 위험”한 사건도, “감정가 절반이니 무조건 좋은 물건”도 아닙니다. 확약서가 실제로 해당 임차권의 인수를 완전히 제거하는지 원문으로 확인한 뒤, 최근 하락 시세와 소규모 단지 환금성을 가격에 반영하는 사건입니다.
