인천지방법원 2025타경515041. 계산동 상보아파트 4층 402호입니다. 권리분석의 핵심은 2022.01.20. 국(처분청 인천세무서장)의 압류를 말소기준권리로 볼 때, 임차인 유다연의 주민등록·점유개시일인 2021.08.20.이 그보다 빠르다는 점입니다. 보증금은 130,000,000원, 확정일자는 2021.07.14.이고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 보통이라면 현재 최저가 65,170,000원에서는 배당 후 남는 보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 7번 주택임차권등기와 함께 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이 명시돼 있습니다. 이 확약을 유다연 임차권에 한정해 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 확약이 없다는 가정의 배당표상 부족분은 66,403,060원이지만, 이를 현재 실질취득비용에 더하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 유다연 1명이며, 확약의 효력은 이 임차권에 한정해 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515041 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 957-37 상보아파트 4층 402호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 계산시장길 7-19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호 · 아파트로 이용중 |
| 임차권 범위 | 4층 402호 47.645㎡ 전부 |
| 소유자 | 박성현 (2019.08.16. 매매, 거래가액 128,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2002.08.17 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유다연 | 4층 402호 47.645㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.20 | 2021.07.14 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 0원 |
임차인 유다연의 임대차계약일은 2021.07.06., 확정일자는 2021.07.14., 주민등록일·점유개시일은 모두 2021.08.20.입니다. 말소기준인 2022.01.20. 압류보다 먼저 점유와 전입을 갖췄으므로 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2023.10.25. 접수됐고 배당요구도 같은 날 이뤄졌습니다.
② 가격 판단 — 49% 유찰가와 ‘시세 메리트’는 별개
현재 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가 133,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 시나리오는 45,619,000원, 4회 유찰 시는 31,933,299원입니다. 다만 이번 사건에서는 유찰률 자체를 현재 시세 할인율로 해석하지 않습니다. 감정가 대비 많이 낮아졌다는 사실과 실제 거래시장에서 저렴하다는 판단은 같은 말이 아니기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 65,170,000원 | 66,403,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 45,619,000원 | 85,602,142원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 31,933,299원 | 99,041,500원 | 0원 |
확약을 반영하지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 그 구조에 해당하는 임차인이 존재하지만, 그 임차권에 대한 말소동의 확약 때문에 실질 인수가 0원으로 바뀌는 사례입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 65,170,000원으로 봅니다. 그럼에도 현재 시장가와의 직접 비교 없이 ‘시세보다 싸다’는 결론은 내리지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,573,060원 |
| 1. 임차인 유다연 보증금 (우선변제) | 130,000,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 유다연의 보증금 부족분은 66,403,060원이지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영해 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 배당표의 집행비용은 1,573,060원 추정치이며, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동, 경인교대입구역(인천1호선) 북동측 인근입니다. 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 계산전통시장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 경인교대입구역(인천1호선)이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등이며 사용승인일은 2002.08.17.입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 장방형의 아파트 건부지이며 동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(경인교대역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역으로 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 을구 7번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약 내용과 적용 범위를 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 유다연은 보증금 130,000,000원, 전입·점유 2021.08.20., 확정일자 2021.07.14.인 대항력·우선변제 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 미배당은 66,403,060원입니다.
- 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 그것만으로 현재 시세보다 저렴하다는 결론을 내리지 않습니다.
- 공매 이력 대조. 2022.05.18. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2023.06.19. 공매취소공고로 해당 공매공고등기가 말소된 이력이 있습니다.
- 세무서 압류 확인. 말소기준권리는 2022.01.20. 국, 처분청 인천세무서장의 압류입니다. 매각조건과 배당 관련 원문을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 현황 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 실제 현장 점유상태와 인도 일정은 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “대항력 있음”에서 끝내면 틀리는 사건
이 사건은 첫 화면만 보면 보증금 130,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 최저가가 65,170,000원에 불과해 보증금 인수형으로 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 미배당액은 66,403,060원입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 한 줄이 결론을 바꿉니다. 이 확약을 해당 임차인에게 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 65,170,000원입니다.
다만 여기서 다시 한 번 구분해야 합니다. 인수 위험이 사라졌다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 현재 시장 거래가격과 직접 비교하지 않은 상태에서 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다. 따라서 이 물건은 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증으로 정리하는 것이 맞습니다.
