104,370,000원
인천지방법원 2025타경515086. 부평동 제이에이치타워2 7층 703호, 오피스텔입니다. 겉으로는 감정가 213,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 104,370,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 기준은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차인 오정희는 2021.02.01 확정일자를 받고, 2021.02.25 점유를 시작해 2021.02.26 전입했습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고, 보증금은 195,000,000원입니다.
말소기준은 2022.05.04 동안산세무서장 압류입니다. 임차인의 전입은 그보다 앞서므로, 2023.03.30 설정된 주택임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 선행 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 위험은 별도로 봐야 합니다. 현재 회차 배당계산에서는 임차인에게 102,108,820원이 배당되고, 부족분 92,891,180원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 150-50 제이에이치타워2 7층 703호 · 인천광역시 부평구 부평문화로105번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 7층 703호 64.47㎡ 전부 · 지하 1층 / 지상 14층 건물 내 7층 · 사용승인일 2016.06.13. |
| 소유자 | 권영만 (2021.01.27 매매, 2021.02.25 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 104,370,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준 | 2022.05.04 갑구 6번 압류 · 국(처분청 동안산세무서장) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력
이 사건에서 중요한 순서는 명확합니다. 2020.06.22 서서울새마을금고 근저당권 125,400,000원은 2021.02.25 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 오정희가 2021.02.25 점유, 2021.02.26 전입했고, 말소기준인 압류는 2022.05.04 들어왔습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 오정희의 보증금 195,000,000원을 기준으로 권리분석해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오정희 | 7층 703호 64.47㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 전입 2021.02.26 확정 2021.02.01 배당요구 2023.03.30 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
② 실질취득 — 최저가가 내려가도 총부담은 보증금 수준
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 최저가가 내려갈수록 배당되지 못한 보증금이 커집니다. 그래서 “낙찰가가 내려갔으니 그만큼 싸졌다”는 계산이 성립하지 않습니다. 현재 회차는 최저가 104,370,000원에 미배당 인수 92,891,180원이 붙어 실질취득 197,261,180원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 104,370,000원 | 92,891,180원 | 197,261,180원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,059,000원 | 123,656,062원 | 196,715,062원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 51,141,300원 | 145,179,243원 | 196,320,543원 |
3회 유찰 시 매각가는 73,059,000원까지 떨어지지만 인수액이 123,656,062원으로 증가하고, 4회 유찰 시에는 매각가 51,141,300원에 인수액이 145,179,243원까지 커집니다. 즉 낙찰가만 크게 내려갈 뿐, 실질취득은 임차보증금 195,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,261,180원 |
| 1. 임차인 오정희 보증금 · 우선변제 | 195,000,000원 | 102,108,820원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 오정희의 보증금 195,000,000원 중 102,108,820원이 배당되고, 부족분 92,891,180원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 195,000,000원은 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 수요와 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 인천부흥초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 14층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·화재탐지·승강기·기계식 주차 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역(2025.05.19), 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26, 지정기간 2025.08.26~2026.08.25)입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 회차 기준 104,370,000원만 보지 말고 인수 92,891,180원을 더한 197,261,180원으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰로 최저가가 73,059,000원·51,141,300원으로 내려가도 인수액은 각각 123,656,062원·145,179,243원으로 증가합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 오정희의 전입 2021.02.26·점유개시 2021.02.25·확정일자 2021.02.01·보증금 195,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가 ≠ 49% 할인”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 213,000,000원에서 최저가 104,370,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 권리분석을 끝까지 하면 결론은 달라집니다. 대항력 있는 오정희의 보증금이 195,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 92,891,180원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 현재 실질취득은 197,261,180원입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 확인해야 할 중요한 변수이지만, 기재된 문구만으로 대항력 포기까지 확정해 인수액을 0원으로 처리할 수는 없습니다. 더 유찰돼도 매각가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 커지는 구조이므로, 낙찰가가 아니라 실질취득을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 “시세보다 싸다”는 가격 가점 역시 줄 수 없습니다.
