인천지방법원 2025타경515091. 미추홀구 숭의동 ‘가온누리’ 5층 501호, 전용 76.485㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 말소기준인 2024년 서민금융진흥원 가압류보다 앞선 2023년 김금주 씨의 주택임차권등기입니다. 임차인은 2021.07.23 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.06.14, 보증금은 187,000,000원입니다. 따라서 형식적인 권리순위만 보면 선순위 대항력 임차인으로서 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 붙어 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 7번 주택임차권등기 — 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 명시돼 있습니다. 정확도 기준에 따라 이 확약이 적용되는 김금주 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 확약이 없었다면 현재 회차의 룰상 미배당액 95,975,800원이 남고, 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득은 결국 보증금 187,000,000원 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다. 이 사건은 바로 그 구조가 확약 때문에 달라지는 사례입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 있다

현재 등기부에서 실질적으로 먼저 봐야 할 권리는 김금주 씨의 주택임차권입니다. 2021.07.23 전입·점유, 2021.06.14 확정일자를 갖추고 2023.08.25 임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준은 2024.04.25 서민금융진흥원 가압류입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 광주시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다

이 사건은 원래 대항력 인수형이라면 최저가 93,100,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 물건입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 승계액이 늘어나 실질취득은 보증금 187,000,000원 수준으로 고정되기 때문입니다. 다만 이번 사건은 해당 임차권의 말소동의 확약이 있으므로 실질취득을 93,100,000원으로 봅니다.

가격 판단에서 우선할 숫자는 전체 평균 177,833,333원이 아니라 최근 12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 165,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 -8.5% 낮아진 하락 추세입니다. 이 하락을 감안해도 확약을 반영한 실질취득 93,100,000원은 최근 12개월 평균의 56.4%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)

형식적 배당모델에서는 김금주 임차보증금의 미배당액 95,975,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 본 사건은 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.

④ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 보증금 리스크는 커진다

표만 보면 유찰될수록 최저가는 크게 내려가지만, 확약을 제외한 법정 구조에서는 그만큼 미배당 보증금이 커집니다. 그래서 이 물건은 “더 유찰되면 더 싸진다”는 식으로 볼 수 없습니다. 현재 사건의 가격 매력은 낮은 최저가 자체가 아니라, 김금주 임차권에 대해 제출된 말소동의 확약이 승계 리스크를 실질 0원으로 바꾸는 점에서 발생합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중인 6층 철근콘크리트 건물의 5층 501호입니다. 단지는 6세대이며 2011.02.01 준공입니다.
• 입지. 미추홀구청 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 가온누리는 6세대 규모이고 실거래 표본은 6건입니다. 최근 12개월 거래는 1건, 최근 가격 추세는 -8.5%이며 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 가격 메리트를 만드는 핵심 문서입니다. 김금주 임차권의 말소 범위와 실제 이행 조건을 매각 전 원문으로 대조해야 합니다.
• 선순위 임차권 재확인. 김금주 씨는 전입·점유 2021.07.23, 확정일자 2021.06.14로 말소기준 2024.04.25보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 대항력 인수형입니다.
• 추가 점유 확인. 확약은 김금주 임차권에만 적용됩니다. 다른 점유자가 실제 존재한다면 별도의 대항력·인수 여부를 다시 판정해야 합니다.
• 관리비 확인. 현관문에 ‘관리비미납안내문’이 붙어 있는 것으로 조사됐으므로 미납 관리비의 금액과 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 165,000,000원이며 최근 거래 추세는 -8.5%입니다. 과거 평균 177,833,333원보다 최신 가격을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 6세대 규모이고 최근 12개월 거래가 1건입니다. 가격 할인과 별개로 향후 매도 시 거래 속도와 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본과 매각 전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “93,100,000원이 싼 이유는 확약이 있을 때만 성립한다”

이 사건은 숫자만 보면 감정가 190,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 93,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원의 56.4%에 불과합니다. 그래서 표면상 할인폭은 큽니다. 하지만 김금주 씨의 보증금 187,000,000원과 선순위 대항력 임차권을 빼고 보면 안 됩니다.

확약이 없다면 현재 회차의 미배당 보증금은 95,975,800원이고, 추가 유찰 때는 123,403,061원·142,602,143원으로 늘어납니다. 낙찰가가 떨어져도 실질취득은 보증금 수준에서 내려가지 않는 구조입니다. 반대로 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김금주 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 판단의 핵심은 “최저가가 싸다”가 아니라 “확약을 반영한 실질취득이 93,100,000원”이라는 점입니다.

다만 최근 가격은 이전 거래군보다 8.5% 하락했고, 6세대 다세대·최근 12개월 거래 1건·2회 유찰이라는 환금성 조건도 함께 봐야 합니다. 결론적으로 확약 확인 전에는 선순위 임차권 위험물건, 확약이 확인되면 가격 할인폭이 큰 조건부 매력형입니다.