창원지방법원 2025타경11904. 창원시 진해구 태백동 경동빌라태백동1차 4층 403호입니다. 감정가는 69,000,000원이지만 네 차례 유찰되면서 최저매각가는 16,566,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 함께 보면 정반대의 문제가 나타납니다. 임차인의 보증금 50,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

더욱이 이 임차인은 단순한 후순위 임차권등기권자가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 대항력이 있는 것으로 확인되며, 매각물건명세서에도 보증금 잔액 인수가 명시돼 있습니다. 임차권등기 자체가 말소기준권리보다 늦게 설정됐다는 이유만으로 보증금 인수가 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

말소기준권리는 2021.02.26. 경남신용보증재단 가압류입니다. 이후의 가압류와 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 설정됐던 근저당권과 질권은 이미 등기부상 말소되었습니다.

하지만 임차인 이태서는 2021.02.10. 점유를 시작하고 2021.02.15. 전입신고를 마쳤습니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 시점입니다. 2025.04.29. 등기된 주택임차권은 후순위 등기이지만, 선행하는 대항력과 매각물건명세서의 인수 조건을 함께 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 5,000만원

이태서는 실제 임차인으로 확인되며 보증기관 대위신고나 중복 임차인으로 분류할 근거가 없습니다. 따라서 실제 임차인은 1명, 임차보증금은 총 50,000,000원으로 계산합니다.

또한 이태서는 강제경매 신청채권자와 임차권등기 명의인이 동일합니다. 신청채권자의 청구액 50,847,728원과 임차보증금 50,000,000원을 서로 독립적인 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 두 청구의 법적 관계와 실제 배당 범위는 집행기록으로 확인해야 합니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 확정할 근거는 없습니다.

③ 실질취득 계산 — 유찰돼도 약 5,000만원

이 사건의 가격 판단은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다. 현재 최저매각가 16,566,000원에서 집행비용 698,188원을 제외하면 임차인 예상배당액은 15,867,812원입니다.

현재 회차의 실질취득액이 임차보증금 50,000,000원보다 698,188원 높은 이유는 추정 집행비용이 먼저 공제되기 때문입니다. 실제 집행비용과 배당액이 달라지면 인수액도 변동할 수 있습니다.

회차별 금액은 각 최저매각가에 낙찰된다는 가정하의 추정치입니다. 실제 낙찰가, 배당순위, 집행비용, 임차보증금 변제 여부에 따라 달라질 수 있으며 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

④ 시세 비교 — 감정가 할인보다 실질취득이 중요하다

경동빌라태백동1차의 동일 면적 59.79㎡ 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 가장 최근 거래는 2025년 4월 50,000,000원이며, 과거 2023년 9월 거래는 71,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 50,000,000원으로 집계되어 있지만 표본은 1건에 불과하므로 시세의 확정값으로 보기는 어렵습니다.

현재 최저매각가 16,566,000원은 최근 거래가의 약 33.1%입니다. 그러나 보증금 인수를 포함한 실질취득액은 최근 거래가의 약 101.4%로 오히려 높습니다. 전체 평균 60,500,000원을 기준으로 저렴하다고 판단해서도 안 됩니다. 전체 평균에는 2023년의 고가 거래 71,000,000원이 포함되어 있기 때문입니다.

같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회이며, 집계상 매각률은 0.0%입니다. 다만 표본 규모가 명시되어 있지 않으므로 단지 전체의 낙찰 가능성을 단정하는 통계로 사용할 수는 없습니다. 확인되는 것은 이 사건 자체가 이미 네 차례 유찰됐고, 추가 유찰에도 보증금 인수 구조가 유지된다는 점입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 16,566,000원 가정)

예상배당액 합계 16,566,000원 = 집행비용 698,188원 + 임차인 우선배당 15,867,812원. 임차보증금 부족분 34,132,188원은 매수인 인수로 추정합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당이 달라질 수 있습니다.

가압류 변경등기상 2,458,319원은 경남신용보증재단의 기존 갑구 8번 가압류에 대한 일부해제 후 변경금액이므로 독립된 신규 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 신청채권자 이태서와 임차인 이태서의 동일 채권 중복 여부도 확인 대상입니다. 표는 제시된 회차별 예상배당 항목을 표시한 것으로 확정 배당표가 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진해중앙초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 대중교통 운행횟수와 접근성 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 1997.05.19. 준공된 6층 건물 중 4층 403호입니다. 기본 급배수·위생설비, 소방설비 및 개별난방설비가 있습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 조사하지 못했습니다. 내부 마감·설비·하자 및 수리비용은 현장 확인이 필요합니다.
• 용도. 물건 용도 표기는 창고이나 감정 이용상태는 공동주택(1세대)입니다. 건축물대장과 실제 이용상태의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 대지권. 등기사항증명서상 대지권 목적 토지 면적은 767㎡이나, 2021.12.29. 지적재조사 후 토지대장상 면적은 732㎡입니다. 향후 면적 감소에 따른 대지권 면적 조정 가능성이 기재되어 있습니다.
• 접도. 대지권 목적 토지 남서측에 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제5구역, 지원항공작전기지 등 제한사항이 있습니다.
• 공시지가. 400,400원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 단지이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최근 거래가격 하락과 제한된 거래 표본을 고려하면 처분가격 및 매도기간의 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 최우선 확인. 매각물건명세서에 기재된 임차보증금 50,000,000원과 미변제 잔액의 매수인 인수 조건을 확인하세요. 예상 인수액은 현재 회차 기준 34,132,188원입니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 최저매각가 16,566,000원만 보지 말고 보증금 인수를 포함한 50,698,188원을 최근 실거래 50,000,000원과 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 방지. 5회 유찰 시 실질취득은 50,608,732원, 6회 유찰 시에는 50,546,112원으로 추정됩니다. 최저가 하락분이 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
• 임차인과 신청채권자 동일인. 이태서의 임차권과 강제경매 청구채권 사이의 관계를 확인해 채권 중복계상이나 실제 배당액 오인을 피해야 합니다.
• 최종 배당과 말소 확인. 경남신용보증재단 가압류의 변경금액, 세금 압류 및 우선배당 여부를 확인하고 임차인의 배당 부족분을 재계산해야 합니다.
• 용도 확인. 창고 표기와 공동주택 이용상태의 차이를 건축물대장·현황 및 관련 인허가 자료로 확인해야 합니다.
• 대지권 검토. 등기상 767㎡와 지적재조사 후 732㎡의 면적 차이, 향후 지분 조정 및 그에 따른 영향을 확인하세요.
• 내부·점유 상태. 폐문부재로 내부 조사가 이루어지지 않았으므로 실제 점유자, 건물 하자, 수리비 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 가격과 환금성. 최신 거래 50,000,000원, 하락 추세 -29.6%, 실거래 표본 2건 및 소규모 단지 특성을 반영해 처분 가능 가격을 검토해야 합니다.
• 매각 결과 확인. 자료상 매각기일은 2026.08.26.으로 이미 경과했습니다. 입찰 검토에 앞서 실제 매각·유찰·변경 여부와 후속 기일을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·토지대장·배당 관련 서류와 최신 실거래를 확인하세요.

맺으며 — “1,656만원에 낙찰받아도 1,656만원짜리 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 최저매각가와 실질취득액의 괴리입니다. 현재 최저매각가 16,566,000원만 보면 감정가 69,000,000원 대비 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 임차인 이태서의 보증금 50,000,000원 중 미배당분 34,132,188원을 매수인이 인수하므로 실제 취득 부담은 50,698,188원에 이릅니다.

이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 50,000,000원보다 높습니다. 5회 또는 6회 유찰을 가정해도 보증금 인수액이 증가해 실질취득은 약 5,000만원으로 유지됩니다. 여기에 거래가격 하락 추세, 4회 유찰, 창고 표기와 실제 주거 이용의 불일치, 대지권 면적 차이 및 제한적인 거래 표본이 겹쳐 있습니다.

따라서 이 물건은 단순한 저가 경매가 아니라 대항력 있는 임차보증금을 승계하는 물건으로 이해해야 합니다. 매각 결과와 최신 권리관계를 확인하고, 보증금 인수액을 포함한 총취득비용을 기준으로 판단하는 것이 핵심입니다.