최저가 23,667,000원의 착시 — 대항력 임차권을 인수하면 실질취득은 약 50,000,000원

창원지방법원 2025타경11904. 진해구 태백동 경동빌라태백동1차 4층 403호입니다. 사건상 용도는 창고로 분류되어 있으나 감정평가서상 현재 이용상태는 공동주택 1세대입니다. 전용면적은 59.79㎡이고, 1997년 5월 사용승인된 6층 건물 중 4층입니다. 감정가 69,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 23,667,000원까지 내려왔습니다.

겉으로 보면 최신 실거래 50,000,000원의 절반 이하에서 시작하는 저가 물건입니다. 그러나 매각물건명세서는 을구 순위 10번 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있다고 명시하고, 배당에서 보증금 50,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 입찰 판단은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권을 봐야 한다

등기이력에는 2008년 진해시수산업협동조합 근저당 39,000,000원, 2013년 우리은행 근저당 40,800,000원, 2015년 경남은행 근저당 44,400,000원, 2020년 에이치플러스대부 근저당 30,000,000원이 순차적으로 나타납니다. 그러나 이 권리들은 각각 2013.06.13, 2015.01.14, 2018.08.27, 2021.02.10 말소된 이력도 함께 확인됩니다.

임차인 이태서는 2021.02.10 점유를 시작하고 2021.02.15 전입했으며 2021.02.26 확정일자를 받았습니다. 주택임차권등기는 2025.04.29 이루어졌습니다. 매각물건명세서가 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하므로, 권리판단에서는 이 기재를 우선해 미배당 보증금 잔액의 인수 가능성을 반영해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 매각물건명세서 기재대로라면 임차보증금 50,000,000원 가운데 배당으로 회수하지 못한 금액은 낙찰자가 승계합니다. 최저가 23,667,000원이 보증금보다 낮으므로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나는 구조가 되어, 실질취득은 약 50,000,000원대로 수렴합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

경동빌라태백동1차는 총 16세대, 1997.05.19 준공된 소규모 공동주택입니다. 전용 59.79㎡ 실거래는 2건이며, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 50,000,000원입니다.

현재 최저가 23,667,000원은 최근 12개월 평균의 47.3%입니다. 하지만 대항력 임차권을 반영한 실질취득은 약 50,000,000원으로, 최신 거래 및 최근 12개월 평균과 사실상 같은 수준입니다. 따라서 “최근 시세의 절반 가격”이라는 표현은 최저가만 비교했을 때의 착시일 뿐, 매수인의 총부담 기준으로는 가격 할인 효과가 사라집니다.

과거 71,000,000원 거래가 포함된 전체 평균은 60,500,000원이지만, 최근 거래는 50,000,000원으로 내려왔고 최근 거래와 이전 거래의 차이는 -29.6%입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 하며, 현재 시장은 명확한 하락 추세입니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,667,000원 가정)

아래 표는 가정 매각가 23,667,000원에 대한 배당 시뮬레이션입니다. 다만 수협·우리은행·경남은행· 에이치플러스대부 근저당은 등기이력상 말소 기재가 있으므로 실제 배당순위와 금액은 등기부 원문 및 배당표에서 다시 확정해야 합니다.

가정 채권총액 241,943,051원 중 예상배당은 22,840,994원, 미배당은 219,102,057원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 등기상 말소 이력과의 대조가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진해중앙초등학교 북측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 1997.05.19 준공, 총 16세대 소규모 공동주택으로 기본 급배수·위생·소방·개별난방설비가 있습니다.
• 도로. 대지 남서측으로 폭 약 8미터 내외 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류, 비행안전제5구역, 지원항공작전기지, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 토지. 등기사항증명서상 토지면적은 767㎡이나 2021.12.29 지적재조사 후 토지대장상 현황은 732㎡입니다.
• 환금성. 실거래가 2건뿐이고 최근 거래가 71,000,000원에서 50,000,000원으로 하락했으며, 경매 매각률도 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문. 을구 순위 10번 주택임차권의 대항력과 미배당 보증금 인수 문구를 직접 확인하세요.
• 말소등기 대조. 수협·우리은행·경남은행·에이치플러스대부 근저당의 설정과 말소 여부를 등기부 원문에서 다시 확인하세요.
• 임대차 실질. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록과 실제 점유를 대조하세요.
• 총부담 상한. 입찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금 잔액을 합친 실질취득을 기준으로 판단하세요.
• 용도 확인. 사건상 창고와 감정평가상 공동주택 이용이 일치하지 않으므로 건축물대장과 내부 현황을 확인하세요.
• 대지권 면적. 등기상 767㎡와 토지대장상 732㎡ 차이에 따른 대지권 조정 가능성을 확인하세요.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 점유상태를 보수적으로 반영하세요.
• 체납 비용. 관리비, 당해세, 공용부분 체납금과 인도·명도 비용을 확인하세요.

맺으며 — “34% 최저가”가 아니라 “시세 100% 실질취득”

이 물건의 표면 가격은 강렬합니다. 감정가 69,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 23,667,000원, 최근 시세의 47.3%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차권 보증금 50,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수하면 실질취득은 약 50,000,000원대로 올라갑니다. 이는 2025.04 최신 거래와 최근 12개월 평균인 50,000,000원과 사실상 같은 수준입니다.

최근 거래 추세는 -29.6%로 하락 중이고, 단지는 16세대에 불과하며 경매 매각률도 0.0%입니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일한 점, 말소된 근저당이 배당 계산에 포함된 점, 창고와 공동주택 이용상태의 차이, 대지권 토지면적 불일치까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 가격 메리트는 없고 권리확인 부담은 큰 D등급 물건입니다. 입찰 여부는 임차권 인수액과 실제 배당순위가 원문에서 명확히 확정된 뒤 판단해야 합니다.

* 실질취득 약 50,000,000원은 대항력 임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 기재를 반영한 개념입니다. 정확한 인수액은 최종 배당액, 집행비용 및 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.