부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경500015 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 13.415㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

33,010,000원 3,301만 감정가 63,000,000원

감정가의 52% 2026-09-01 낙찰

최저매각가 30,870,000원 최저가 대비 +6%

낙찰일

09-01 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

308만원

최저가의 10% · 3,087,000원

감정가 대비

▼ 47.6% 싸게 매수

감정가 6,300만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권은 확약으로 인수 0원 처리, 2회 유찰 최저가가 최근 시세보다 낮은 다세대 물건

가격 최저가 30,870,000원 = 최근12개월 평균 47,214,285원의 65.4%
자금 입찰보증금은 최저가 기준 10% 수준이며 확약 적용 시 인수액 0원
리스크 박혜민 임차권 존재, 주택도시보증공사 말소동의 확약서 원본 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재해 원래는 보증금 인수 위험이 큰 물건이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 해당 임차인의 인수는 실질 0원 처리됩니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 실거래 대비 65.4% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.

감정가 / 최저가

63,000,000원 / 30,870,000원

2회 유찰

실질취득 예상

30,870,000원

확약 적용 인수 0원

최근 12개월 평균

47,214,285원

최저가 65.4%

핵심 리스크

임차권등기

확약 확인 필요

인천지방법원 2026타경500015. 인천 미추홀구 주안동 베스티움 14층1416호 도시형생활주택입니다. 권리 분석의 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 박혜민 임차인은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로 보증금 76,000,000원이 존재합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2026타경500015
소재지	인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 14층1416호
용도 / 전용	다세대 · 13.415㎡
소유자	양현규
감정가 / 최저가	63,000,000원 / 30,870,000원
신청채권자	주택도시보증공사 · 청구금액 76,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 확인이 핵심

✅ 확약 적용 판단 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 박혜민 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 단, 확약의 범위와 효력은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박혜민	76,000,000원	有	有	확약 0원

임차인은 2021년7월21일 전입, 2021년7월2일 확정일자를 갖춘 주택임차권자입니다. 우선변제권 행사 대상이며 원칙상 부족 배당금은 인수 가능성이 있으나, 제출된 확약으로 해당 임차인 인수 위험을 제거하는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

거래월	면적	층	거래가
2026.06	13.42㎡	14	38,000,000원
2026.05	13.27㎡	13	45,000,000원
2026.03	13.27㎡	12	43,000,000원
2025.12	12.72㎡	14	49,500,000원
평균	-	최근12개월 7건	47,214,285원

최저매각가 30,870,000원은 최근 12개월 평균 47,214,285원의 65.4%입니다. 전체 평균 거래금액 43,178,333원보다 낮은 수준이며, 현재 회차에서는 가격 메리트가 확인됩니다.

배당 분배 (현재 최저가)

감정가 vs 실거래

④ 예상배당표

항목	금액
집행비용	955,660원
임차인 박혜민 보증금 배당	29,914,340원
주택도시보증공사	0원
소유자 교부	0원

⚠️ 입찰 전 확인 확약이 적용되면 임차인 인수는 실질 0원이지만, 확약서 원본과 매각물건명세서 기재 내용을 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 존재 물건으로 확약서 효력 확인 필수
최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮아 가격 메리트 존재
2회 유찰 물건으로 추가 유찰 가능성과 경쟁 상황 검토
도시형생활주택·149세대 규모로 환금성은 일반 아파트보다 제한적일 수 있음
등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰

맺으며 — “인수위험을 확인하고 가격으로 판단할 물건”

이 물건의 핵심은 대항력 임차권입니다. 원칙적으로는 76,000,000원 보증금 인수 가능성이 있어 낮은 낙찰가만 보고 접근하면 안 되는 유형입니다. 그러나 제출된 말소동의 확약으로 주된 인수 위험은 해소됩니다. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮아 가격 측면에서는 매력이 있으나, 확약 범위 확인이 낙찰의 전제입니다.

부동산강제경매

확약으로 인수위험은 해소, 2회 유찰 후 가격 메리트 확보 — 베스티움 1416호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수위험을 확인하고 가격으로 판단할 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-29	유찰	6,300만원
2	2026-07-29	유찰	4,410만원
3	2026-09-01	대기	3,087만원