인천지방법원 2026타경500090. 퍼스트팰리스 12층 1203호로, 감정평가상 연립주택 단위세대로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 백지석이며 2022.06.03 매매, 거래가액 286,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차인 이상민의 보증금 286,000,000원입니다. 이상민은 2022.06.03 주민등록·점유, 2022.04.28 확정일자를 갖추고 있어 2023.06.23 말소기준 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
원칙만 적용하면 현재 최저가 155,400,000원에서는 집행비용 2,975,600원을 제외한 152,424,400원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 133,575,600원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 인수가 늘어 실질취득액은 결국 보증금 286,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 그 확약이 적용되는 이상민 임차권의 인수액은 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 57-6 퍼스트팰리스 12층 1203호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택 단위세대 |
| 전용 / 층 | 83.45㎡ 전부 · 지하1층/지상14층 건물 내 12층 |
| 사용승인일 | 2016.03.09 |
| 소유자 | 백지석 (2022.06.03 매매 · 거래가액 286,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
과거 농협은행 근저당과 국민은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 현존 권리 중 가장 빠른 기준은 2023.06.23 근로복지공단 가압류이며, 이후 서민금융진흥원·한성저축은행 가압류와 2026.01.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 이상민의 점유·전입과 확정일자입니다. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸 표기되어도, 선순위 대항력으로 인한 보증금 미회수분 승계 문제는 별도로 봐야 합니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 그 인수위험을 실질 0원으로 처리합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상민 | 12층 1203호 83.45㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 286,000,000원 | 2022.06.03 | 2022.04.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
배당요구일 2024.06.24. 현재 회차 단순 배당 기준 미회수 보증금은 133,575,600원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차인의 실질 승계액은 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장은 하락 추세
퍼스트팰리스 유사 면적의 실거래 12건 평균은 211,695,833원이지만, 2021~2022년의 240,000,000원·265,000,000원·275,000,000원·286,000,000원 거래가 포함돼 전체 평균은 현재 시장보다 높게 보일 수 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 190,250,000원, 최신 거래 195,000,000원, 최근 추세 -14.5%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.55㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 83.36㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2025.02 | 83.36㎡ | 13 | 193,000,000원 |
| 2025.02 | 84.55㎡ | 3 | 188,000,000원 |
| 2024.09 | 84.92㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2024.01 | 84.55㎡ | 5 | 194,000,000원 |
| 2023.06 | 84.55㎡ | 5 | 142,350,000원 |
| 2023.06 | 84.88㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.09 | 83.45㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 83.45㎡ | 12 | 286,000,000원 |
| 2022.03 | 84.88㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2021.11 | 83.36㎡ | 12 | 275,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 190,250,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득 155,400,000원은 최근 12개월 평균 190,250,000원의 81.7%이고 최신 거래 195,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약이 실제로 이행된다는 전제에서는 가격 할인은 분명히 존재합니다. 다만 최근 시장은 과거 거래 대비 14.5% 하락한 상태입니다. 전체 12건 평균 211,695,833원과 비교해 싸다고 평가하는 것은 과거 고가 거래의 영향을 과대평가할 수 있으므로, 최근 시세를 기준으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 임차인 이상민 보증금 | 286,000,000원 | 152,424,400원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 18,352,498원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,978,709원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한성저축은행 | 6,344,222원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 286,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 미배당 보증금은 133,575,600원입니다. 일반 규칙상 매수인 인수액이지만, 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이상민 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석암초등학교 남측 인근으로, 단독·공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 주안역·간석역·시민공원역·석바위시장역은 원거리상에 위치하며 대중교통 편익은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상14층, 사용승인일 2016.03.09. 승강기·난방·소방·기계식주차장 설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적인 토지 2는 공부상 지목이 ‘도로’이나 현황은 ‘대지’입니다.
- 환금성. 퍼스트팰리스는 16세대이고 최근 거래 추세가 -14.5%입니다. 최근12개월 4건 평균은 190,250,000원으로, 과거 전체 평균보다 낮아진 시장 흐름을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 물건의 인수 0원 판단은 이상민 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 적용 대상과 실제 말소 이행 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액을 별도로 기억. 현재 회차 단순 계산상 미배당 보증금은 133,575,600원입니다. 확약이 적용되지 않는 상황에서는 이 금액을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 211,695,833원보다 최근12개월 평균 190,250,000원과 최신 거래 195,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 14.5% 낮아진 흐름입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 관리비 확인. 출입문에 ‘관리비 미납 공고문’이 붙어 있는 것으로 조사됐습니다. 관리비 미납 내역과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장·외관·탐문조사를 기준으로 이용상태가 확인됐습니다. 실제 내부 상태와 점유 현황을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “싼 낙찰가”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 숫자만 보면 감정가 222,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 155,400,000원으로 내려왔고, 최근12개월 평균 190,250,000원의 81.7%라 가격 매력이 있어 보입니다. 그 판단은 말소동의 확약이 유효하게 적용될 때만 맞습니다. 이상민은 보증금 286,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 확약을 제외한 현재 회차 미배당액은 133,575,600원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 286,000,000원 수준에 묶이므로 최근 시세보다 비싸집니다.
반대로 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이상민 임차권에 그대로 적용·이행된다면 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 155,400,000원입니다. 이 경우 최근 시세보다 낮은 가격대가 맞지만, 시장 추세 자체가 -14.5%이고 16세대 규모라는 점, 관리비 미납 공고가 있다는 점까지 함께 봐야 합니다. 결론은 “권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 최근 하락장을 반영해 보수적으로.”입니다.
