창원지방법원 2025타경11917. 김해시 어방동 ‘어방화인아파트’ 202동 20층 2003호, 전용 59.84㎡ 아파트입니다. 표면상 최저매각가는 26,411,000원으로 감정가 110,000,000원의 24.01%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 판단이 완전히 뒤집히는 대항력 임차인 인수형입니다.
실제 임차인은 서은주 1명입니다. 임대차계약일은 2022.06.11, 확정일자는 2022.06.15, 전입 및 점유개시는 2022.07.01이며, 보증금은 110,000,000원입니다. 2024.07.09에는 전유부분 전부에 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 이 임차권은 2025.08.12 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서에도 매각으로 소멸하지 않는 인수권리로 명시돼 있습니다.
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 중 집행비용 875,398원을 제외한 25,535,602원만 임차인에게 배당됩니다. 보증금 부족분 84,464,398원은 매수인에게 남습니다. 최저가와 인수액의 단순합은 110,875,398원으로, 보증금 110,000,000원에 집행비용 영향이 더해진 구조입니다. 더 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘기 때문에 실질취득의 본체는 계속 보증금 약 110,000,000원에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11917 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 577 어방화인아파트 제202동 제20층 제2003호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.84㎡ · 철근콘크리트조 25층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 박승필 (2022.07.01. 소유권이전, 거래가액 102,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 26,411,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 1.10억이 남는다
등기부의 과거 근저당권과 가처분은 이미 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준권리는 2025.08.12 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 서은주의 전입·점유는 2022.07.01이고 임차권등기는 2024.07.09이므로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 함께 갖고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서은주 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 2022.07.01 2022.06.15 | 110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 84,464,398원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 ‘실질취득’으로 봐야 한다
어방화인아파트는 727세대, 1996.12.06 준공 단지입니다. 대상과 같은 전용 59.84㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 65,000,000원~89,000,000원, 평균은 76,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.07의 20층 80,000,000원이며, 대상 물건과 같은 층입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.84㎡ | 20 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 59.84㎡ | 17 | 76,500,000원 |
| 2026.07 | 59.84㎡ | 18 | 89,000,000원 |
| 2026.04 | 59.84㎡ | 13 | 82,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 19 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 21 | 74,000,000원 |
| 2025.12 | 59.84㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2025.12 | 59.84㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 59.84㎡ | 25 | 84,500,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 76,333,333원 |
최저가 26,411,000원만 최근 평균과 비교하면 34.6%로 보이지만, 이 비율은 매수인 인수액을 제외한 수치라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득의 기준인 보증금 110,000,000원은 최근 12개월 평균의 144.1%, 최신 20층 거래가 80,000,000원의 137.5%, 최근 최고가 89,000,000원의 123.6%입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 26,411,000원 | 84,464,398원 | 110,875,398원 |
| 5회 유찰 시 | 18,487,700원 | 92,245,079원 | 110,732,779원 |
| 6회 유찰 시 | 12,941,390원 | 97,691,555원 | 110,632,945원 |
단순 합계와 보증금 110,000,000원의 차이는 매각대금에서 먼저 빠지는 집행비용 추정치의 영향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 875,398원 |
| 1. 임차인 서은주 보증금 | 110,000,000원 | 25,535,602원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인은 우선변제권에 따라 25,535,602원을 배당받지만 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 부족분 84,464,398원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인제대학교 김해캠퍼스 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 25층 건물의 20층이며 급·배수, 위생, 도시가스, 난방, 승강기, 옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 벽체와 바닥 상태를 직접 조사하지 못했습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 동측 소로2류, 남측 소로3류에 접합니다. 공시지가는 888,600원/㎡입니다.
- 환금성. 727세대 단지이고 동일 면적 거래는 이어지고 있으나, 최근 거래 범위가 65,000,000원~89,000,000원으로 실질취득 약 110,000,000원보다 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 합산. 현재 회차 기준 최저가 26,411,000원과 인수액 84,464,398원을 분리해 보지 말고 함께 계산해야 합니다.
- 임차보증금 정산 조건 확인. 서은주의 실제 배당액, 미배당액 및 임차권등기 말소에 필요한 보증금 반환 절차를 원본 서류와 배당표로 확인해야 합니다.
- 유찰을 가격 인하로 해석하지 말 것. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차인 인수액이 증가해 실질취득은 약 110,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 마감과 상태가 조사되지 않았으므로 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사서 및 현장 확인으로 재점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당 및 취득 후 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,641만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 최저매각가는 26,411,000원이지만, 매수인이 얻는 경제적 결과는 그 숫자와 다릅니다. 선순위 대항력 임차인 서은주의 보증금은 110,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 84,464,398원이 매수인에게 남습니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득은 계속 보증금 110,000,000원 부근에 고정됩니다.
반면 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 76,333,333원, 최신 20층 거래는 80,000,000원, 최근 최고가는 89,000,000원입니다. 실질취득은 이 세 기준을 모두 웃돕니다. 최저가는 매우 낮지만 총취득비용은 최근 시세보다 높고, 선순위 임차보증금 인수까지 결합된 구조입니다. 결론은 명확합니다. 최저가 기준의 가격 메리트는 없으며, 실질취득 기준으로는 고위험·고비용 물건입니다.
