인천지방법원 2026타경500119. 인천 서구 연희동 ‘연희이노빌’ 비동 지층 1호, 전용 44.24㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신희옥으로 2021.06.27 매매, 2021.06.28 소유권이전 당시 거래가액은 56,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 고준경의 주택임차권입니다. 고준경은 2021.07.16 확정일자, 2021.08.06 전입·점유를 갖췄고 2023.10.12 보증금 56,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
제공된 권리기준은 2026.01.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 고준경의 전입과 임차권등기는 그보다 앞서므로 권리표상 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권으로 분류됩니다. 현재 최저가 배당 시 임차인에게 30,395,520원이 배당되고 25,604,480원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 고준경 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 702-5 연희이노빌 비동 지층1호 · 인천광역시 서구 간촌로39번길 3-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.24㎡ · 지하 1층 / 지상 4층 건물 내 지층 1호 |
| 사용승인 / 세대수 | 2001.10.19 · 15세대 |
| 소유자 | 신희옥 · 2021.06.27 매매 · 거래가액 56,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 31,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 56,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고준경 | 지층 제1호 44.24㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.06 | 2021.07.16 | 56,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 룰상 현재 회차 미배당액은 25,604,480원으로 매수인 인수 계산 대상입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 고준경 임차권에 한해 실질 인수 0원으로 처리합니다. 이 확약은 고준경 임차권에만 적용되며, 다른 임차인이 별도로 확인될 경우 그 인수위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 물건은 확약서가 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서도 최저가 31,360,000원에 룰상 인수 25,604,480원이 붙습니다. 그러나 고준경 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수는 0원이고, 매수인의 실질취득은 31,360,000원으로 봅니다. 따라서 가격 판단 역시 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.24㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2021.06 | 44.24㎡ | -1 | 56,000,000원 |
| 전체 평균 | 44.24㎡ | 2건 | 63,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.24㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 63,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 70,000,000원을 우선합니다. 확약 적용 실질취득 31,360,000원은 최근 12개월 평균의 44.8%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 +25.0%로 하락 추세가 아닙니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건이고 그 거래는 3층이며, 본건은 지층입니다. 과거 동일 전용·지층 거래는 2021.06 56,000,000원이므로, 단순히 70,000,000원을 본건의 확정 시세처럼 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 964,480원 |
| 1. 임차인 고준경 보증금 | 56,000,000원 | 30,395,520원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 56,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 고준경 보증금 중 30,395,520원이 배당되고 25,604,480원이 미배당되어 룰상 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 배당액과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다. 다만 고준경 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 리포트의 실질취득 계산에서는 해당 25,604,480원을 인수액에 더하지 않습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 31,360,000원 | 25,604,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 21,952,000원 | 34,843,136원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 15,366,399원 | 41,310,196원 | 0원 |
* 고준경 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 적용된다는 전제입니다. 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 인수형 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 경량철골조 판넬지붕 지하 1층 / 지상 4층 건물의 지층 1호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 연희동, 인천 2호선 아시아드경기장역 남동측 인근. 주위는 다세대주택·관공서·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 인근에 아시아드경기장역, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구), 공시지가 1,237,000원/㎡, 대지 291.3㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물상태. 사용승인일 2001.10.19, 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 연희이노빌은 15세대이며 확인된 동일 전용 실거래가 2건입니다. 거래 표본이 적고 본건이 지층이라는 점은 재매각 시 가격·기간 변동성을 키우는 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 고준경 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 적용대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 룰상 인수액 기억. 확약 적용 전 현재 회차의 미배당·인수 계산액은 25,604,480원입니다. 확약 전제가 바뀌면 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 63,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 70,000,000원을 우선하되, 최신 거래가 3층이고 본건이 지층이라는 차이를 반영하세요.
- 거래 표본. 확인된 거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단일 거래가격을 곧바로 확정 시세로 보지 마세요.
- 지층 환금성. 본건은 지층 1호입니다. 가격 차이가 커도 향후 매수층과 매도기간을 함께 고려해야 합니다.
- 현장 상태. 기본 위생·급배수·난방설비가 확인되며, 실제 내부 상태와 사용현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 가격 구조를 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 대항력 있는 고준경 임차권 때문에 단순한 저가 물건이 아닙니다. 현재 회차 배당에서도 보증금 56,000,000원 중 25,604,480원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 결론을 바꿉니다. 이 확약을 고준경 임차권에 적용하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 31,360,000원입니다.
가격 역시 최저가 자체가 아니라 이 실질취득액으로 비교해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 70,000,000원이고, 실질취득은 그 44.8%입니다. 최근 추세도 +25.0%로 하락장은 아닙니다. 반면 15세대 다세대, 지층, 실거래 2건, 이미 2회 유찰이라는 조건은 환금성에 분명한 제약입니다. 결론은 확약 확인이 끝나면 가격은 강점, 환금성은 보수적으로입니다. 이 사건은 ‘최저가가 싸서’가 아니라 확약 적용 후 실질취득이 최근 시세보다 충분히 낮기 때문에 가격 매력이 생기는 구조입니다.
