93,590,000원
인천지방법원 2026타경500124. 검암동 부경캐슬 5층 501호, 전용 54.96㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 박재현이고 2021.07.09. 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 160,000,000원입니다.
등기만 보면 주의를 끄는 권리는 2023.07.21. 등기된 한성규의 주택임차권 160,000,000원입니다. 계약일은 2021.05.06., 확정일자는 2021.05.17., 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.06.15.로 모두 2026.01.08. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약서를 제외한 순수 권리구조에서는 대항력 있는 선순위 임차권으로 보아야 합니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 기재되어 있습니다. 이 확약은 해당 임차권에 대해 실질 인수를 제거하는 요소이므로, 본 분석에서는 실질 인수 0원을 기준으로 가격을 판단합니다. 다만 확약이 없다면 현재 회차에서 보증금 미배당액 68,494,620원이 매수인에게 남고, 최저가와 합친 경제적 부담은 162,084,620원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 647-3 부경캐슬 5층 501호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 도요지로201번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 54.96㎡ · 5층 501호 |
| 사용승인일 | 2012.09.06 |
| 소유자 | 박재현 · 2021.07.09. 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 93,590,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 우리은행 근저당권과 농협은행 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건에서 선언된 말소기준은 2026.01.08. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 한성규의 임차관계가 성립했고 2023.07.21. 주택임차권등기까지 마쳐졌으므로, 확약이 없다면 매수인이 보증금 미배당액을 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 확약서 확인 필수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한성규 | 5층 501호 54.96㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 160,000,000원 | 대항력 有 2021.06.15. | 우선변제 有 확정 2021.05.17. 배당요구 2023.07.21. | 확약서 실질 인수 0원 |
한성규는 실제 임차인 1명이며 보증기관 승계·대위신고자로 표시된 임차인이 아닙니다. 전입과 점유개시가 2021.06.15., 확정일자가 2021.05.17.이고 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 따라서 말소동의 확약서가 없다면 임차보증금 미배당액은 매수인이 승계할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 58.5%만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
부경캐슬(647-3)은 총 15세대이며, 대상 면적 54.96㎡와 일치하는 실거래 표본은 1건입니다. 확인되는 거래는 2021.07. 5층 54.96㎡, 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 54.96㎡ | 5 | 160,000,000원 |
현재 최저가 93,590,000원은 이 실거래 160,000,000원의 58.5%입니다. 확약서가 정상 적용돼 실질 인수가 0원이라면 숫자상 취득가격은 실거래 표본보다 크게 낮습니다. 그러나 최신 실거래 자체가 2021.07.이고 표본도 1건뿐이므로, 이를 현재 시세와 동일시해 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하기는 어렵습니다.
확약서 미적용: 룰상 인수 68,494,620원 → 경제적 부담은 162,084,620원.
같은 최저가라도 확약서 적용 여부에 따라 가격의 의미가 완전히 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,084,620원 |
| 1. 임차인 한성규 보증금 | 160,000,000원 | 91,505,380원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 34,336,723원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 8,579,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인에게 91,505,380원이 배당되고 부족분 68,494,620원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용되므로 본 리포트에서는 매수인의 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 93,590,000원 | 68,494,620원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,512,999원 | 96,066,235원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 45,859,099원 | 115,366,365원 |
위 표는 확약을 적용하지 않은 법정 인수 구조를 보여줍니다. 낙찰가가 93,590,000원에서 65,512,999원, 45,859,099원으로 내려가도 보증금 미배당액은 각각 68,494,620원, 96,066,235원, 115,366,365원으로 늘어납니다. 즉 선순위 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형에서는 낙찰가 하락만으로 실질취득가격이 크게 내려가지 않습니다.
이 사건이 그 구조에서 벗어나는 이유는 오직 말소동의 확약서입니다. 확약이 실제 매각과 소유권이전 과정에서 유효하게 적용된다면 위 룰상 인수액은 해당 임차인에 대해 실질 0원이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 위치. 인천광역시 서구 검암동 소재 검바위역(인천2호선) 남서측 인근이며, 주위에 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통편익은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 5층 건물의 제5층 제501호이며, 사용승인일은 2012.09.06.입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 8m의 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡, 토지면적은 415.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 15세대이고 확인되는 동일 면적 실거래가 1건이어서, 실거래 표본만으로 현재 가격 수준을 정밀하게 판단하기에는 거래자료가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약 대상이 한성규의 을구 순위 7번 주택임차권 전체인지, 말소 조건과 절차가 무엇인지 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 적용 여부. 본 분석의 실질 인수 0원 판단은 해당 확약이 실제로 적용된다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 68,494,620원입니다.
- 임차권 선순위 확인. 계약일 2021.05.06., 확정일자 2021.05.17., 주민등록·점유개시 2021.06.15., 임차권등기 2023.07.21.을 등기부·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 시세 보수적 적용. 확인되는 동일 면적 실거래는 2021.07. 160,000,000원 1건입니다. 최저가가 그 금액의 58.5%라는 이유만으로 현재 시세 대비 할인이라고 단정하지 마세요.
- 배당표 재검증. 집행비용 2,084,620원과 임차인 예상배당 91,505,380원은 현재 93,590,000원 매각가를 전제로 한 계산이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 현장 상태. 내부 인테리어·설비 상태와 실제 점유관계, 명도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서 한 장이 더 중요하다
표면만 보면 감정가 191,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 93,590,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 선순위 임차보증금 160,000,000원이 있기 때문에 확약이 없으면 최저가 49%라는 숫자는 투자 메리트를 그대로 뜻하지 않습니다. 현재 회차만 해도 배당 후 68,494,620원이 남는 구조입니다.
반대로 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정상 적용되면 실질 인수는 0원이 되고, 실질취득은 현재 최저가 93,590,000원으로 정리됩니다. 다만 가격 비교에 사용할 수 있는 동일 면적 실거래가 2021.07. 160,000,000원 1건뿐이므로, 58.5%라는 비율만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하기보다는 확약서 검증과 현 시세 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정하는 사건으로 보는 것이 안전합니다.
