인천지방법원 2026타경500153. 부평동 헤리움노블레스 제10층 제1013호로, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 김진혁은 2022.03.30. 매매를 원인으로 2022.05.06. 소유권을 취득했고 거래가액은 125,000,000원입니다. 이후 2024.03.22. 정민근 명의의 주택임차권이 등기됐으며, 보증금 역시 125,000,000원입니다. 2026.01.09. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하면서 현재 사건이 시작됐습니다.
표면적으로 가장 큰 권리위험은 말소기준보다 앞선 정민근의 주택임차권입니다. 전입일은 2022.04.20., 확정일자는 2022.03.31., 배당요구도 있어 우선변제를 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 50,470,000원 가정에서는 집행비용 1,308,460원을 제외한 49,161,540원이 정민근에게 배당되고, 룰상 부족분은 75,838,460원입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 정민근에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 10층1013호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평대로 132 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.03.30. 매매 · 2022.05.06. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리
데이터상 말소기준은 2026.01.09. 강제경매개시결정입니다. 정민근의 주택임차권은 2024.03.22. 등기돼 말소기준보다 앞서며, 보증금 125,000,000원, 전입 2022.04.20., 확정일자 2022.03.31.의 대항력·우선변제 구조입니다. 원칙대로라면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 권리지만, 정민근 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
반면 ERDENEBAATAR KHULAN은 현황조사에서 2025.12.03. 전입 사실이 확인됐습니다. 말소기준일보다 전입일이 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로, 이를 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없습니다. 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 분류하고, 별도 인수위험을 남겨 둡니다.
② 임차인 — 실제 임차 관련자 2명
| 이름 | 점유·범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민근 | 제10층 제1013호 16.76㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 2022.04.20 | 2022.03.31 | 2024.03.22 | 있음 | 있음 | 0원* |
| ERDENEBAATAR KHULAN | 현황조사 점유 | 미상 | 2025.12.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 정민근의 룰상 현재 회차 미배당 인수액은 75,838,460원이지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 정확도 규칙에 따라 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 ERDENEBAATAR KHULAN에게 적용되는 것으로 보지 않습니다.
③ 가격 해석 — 감정가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 103,000,000원, 현재 최저매각가는 50,470,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 35,329,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 24,730,300원(감정가 24%)입니다.
하지만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 특히 이 사건은 정민근의 확약 밖에 보증금이 확인되지 않은 점유자가 남아 있어, 현재 최저가를 곧바로 실질취득비용으로 볼 수도 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 1. 임차인 정민근 보증금(우선변제) | 125,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정상 매각대금은 집행비용 1,308,460원과 정민근 우선변제 49,161,540원으로 소진됩니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 정민근 보증금의 룰상 미배당 75,838,460원은 말소동의 확약 적용으로 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 등재돼 있으며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제10층 제1013호입니다.
- 주위환경. 공동주택·업무시설·단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역인 부평구청역·부평시장역이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 40m, 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구이며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정민근 확약 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각·말소 과정에서 어떻게 적용되는지 원본을 대조해야 합니다.
- ERDENEBAATAR KHULAN 보증금 확인. 2025.12.03. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 최종 실질취득비용을 좌우할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 미상 점유자는 현재 단계에서 “대항력 있음”이 아니라 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 50,470,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요. 인수액이 미상인 상태에서는 최저가가 곧 총취득비용이 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 35,329,000원, 4회 유찰 시 24,730,300원이지만, 정민근 확약 밖 점유자 위험은 낙찰가가 내려간다고 자동으로 사라지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.25억은 확약, 미상 점유자는 그대로 남는다”
이 사건은 얼핏 보면 감정가 103,000,000원이 2회 유찰돼 50,470,000원까지 떨어진 할인형 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 중심은 가격표가 아닙니다. 선순위 임차권자 정민근의 보증금은 125,000,000원이고, 현재 회차만 놓고 보면 룰상 미배당 인수액이 75,838,460원에 달합니다. 다행히 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 정민근 관련 실질 인수는 0원*으로 처리할 수 있습니다.
하지만 여기서 권리분석이 끝나지 않습니다. ERDENEBAATAR KHULAN이 2025.12.03. 전입한 사실이 별도로 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 점유자는 확약 대상이 아니므로 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 결국 이 물건의 결론은 “정민근 1.25억 임차권은 확약으로 정리되지만, 전체 인수액은 아직 0원으로 확정할 수 없다”입니다. 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 미상 점유자의 임대차관계입니다.
