청주지방법원 2025타경163. 제천시 왕암동 현진에버빌1차 103동 803호, 전용 84.6821㎡ 아파트입니다. 소유자 명효진이 2015년 12월 31일 매매계약을 원인으로 거래가액 183,000,000원에 취득했고, 같은 날 접수된 제천남부신용협동조합의 채권최고액 169,000,000원 근저당권이 이번 경매의 말소기준입니다. 이후 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.

등기부에는 말소기준권리보다 앞선 국민은행 근저당 2건이 보이지만, 두 근저당은 2016.02.01. 해지를 원인으로 을구 4번에서 말소되어 있습니다. 따라서 등기 기재대로라면 낙찰자가 이 근저당을 떠안을 구조는 아닙니다. 임차인도 없어 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 근저당 말소 여부가 핵심

임차인 없음. 임차보증금이나 대항력·우선변제권으로 낙찰자가 승계할 금액은 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 말소기준은 2016.02.01. 제천남부신용협동조합 근저당입니다. 이후의 엔에이치농협캐피탈, 중소기업은행 2건, 비엔케이캐피탈 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세를 반영해야 한다

현진에버빌1차는 377세대, 2007년 7월 27일 준공 단지입니다. 대상과 같은 전용 84.68㎡의 최근 거래 12건은 200,000,000원~290,000,000원이고 전체 평균은 232,583,333원입니다. 다만 과거 280,000,000원·290,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 168,320,000원은 최근 12개월 평균의 74.4%로, 금액 차이는 57,805,000원입니다. 최신 거래 223,000,000원과 비교해도 54,680,000원 낮습니다. 현재 가격 자체는 최근 거래권보다 낮지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 7.9% 하락했으므로 과거 전체 평균 232,583,333원을 그대로 시세 기준으로 삼아 응찰가를 높이는 것은 피해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 168,320,000원 가정)

총 채권액 580,232,460원 중 예상 배당액은 165,163,520원, 미배당액은 415,068,940원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제천시 왕암동 왕암공원 북동측 인근이며, 주변에는 대규모 산업단지와 저층 근린주택, 공장, 전답지, 자연림이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 도보 약 3분 거리에 노선버스정류장인 고추시장이 있어 전반적인 교통 편의는 보통입니다.
• 도로. 동측 바이오밸리3로 왕복 4차선 도로와 남측 소새로 왕복 2차선 도로로 접근할 수 있습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 15층 건물입니다. 승강기, 지상·지하 주차장, 소화전, 위생·급배수설비와 지역난방이 설치되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역 공동주택용지이며 지방산업단지, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 377세대 아파트이고 동일 면적 거래가 이어지고 있으나, 최근 거래가격이 이전 거래군보다 7.9% 낮아진 하락 흐름과 산업단지 인접 입지를 함께 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 국민은행 근저당 원본 대조. 을구 1번·2번 근저당이 을구 4번에서 실제로 모두 말소됐는지 등기부 원본의 말소선과 현재 유효사항을 확인하세요.
• 배당순위 확인. 예상배당표와 등기상 말소 내역이 엇갈립니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역에서 신청채권자 및 국민은행 권리의 실제 순위를 확인해야 합니다.
• 점유 재확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록 및 실제 인도 가능 여부를 매각 전 다시 확인하세요.
• 하락장 응찰가. 최근 12개월 평균 226,125,000원과 최신 거래 223,000,000원을 우선 기준으로 삼고, -7.9% 가격 추세와 8층 개별 상태를 반영해 상한가를 정하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세 및 집행비용 변동 가능성을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
• 현장 상태. 내부 수리 상태, 지역난방 설비, 누수·결로, 주차 여건과 산업단지 주변의 소음·환경을 직접 점검하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 하락 추세까지 계산

이 물건의 권리구조는 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 가압류도 모두 소멸하는 형태입니다. 과거 국민은행 근저당 2건 역시 등기상 말소되어 있어 권리만 보면 비교적 정리된 물건입니다. 현재 최저가 168,320,000원은 최근 12개월 평균의 74.4%, 최신 거래의 약 75.5%로 내려와 있어 감정가 263,000,000원보다 실거래 기준의 가격 검토가 중요합니다.

다만 전체 평균에는 280,000,000원과 290,000,000원의 과거 고가 거래가 포함되어 있고, 최근 거래 추세는 -7.9%입니다. 또한 예상배당표가 등기상 말소된 국민은행 근저당에 배당하는 형태로 작성돼 있어, 입찰 전 권리 원본 대조가 빠질 수 없습니다. 인수 위험은 낮지만, 하락장 가격과 배당순위 검증을 마친 뒤 응찰해야 하는 물건입니다.