인수 0원·최근 시세의 83.5% — 다만 ‘-20.3% 하락 추세’와 용도 확인이 핵심인 김해 백송 701호

창원지방법원 2025타경11971. 김해시 삼방동 백송아파트 7층 701호로, 감정평가상 전용면적은 52.1294㎡이며 실제 이용상태는 아파트입니다. 사건 분류는 근린시설로 표시돼 있어 공부상 용도와 감정평가 이용상태를 원본에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다. 현재 소유자 이둘자 씨는 2021년 6월 4일 매매를 원인으로 170,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 14일 구포새마을금고 앞으로 채권최고액 98,400,000원의 근저당권을 설정했습니다.

말소기준권리는 2021년 6월 14일 구포새마을금고 근저당권입니다. 임차인 권성연 씨의 전입일은 2022년 4월 29일로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없으며, 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 실질취득비용은 현재 최저매각가와 같은 86,800,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 매수인 인수는 없다

현존 말소기준권리는 구포새마을금고 근저당권이며, 이후의 임의경매개시결정과 농업협동조합중앙회 가압류는 매각으로 소멸합니다. 권성연 씨는 701호 전체를 점유하고 있으나 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 보증금이 기재돼 있더라도 낙찰자가 이를 승계하는 구조가 아니며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 없음

권성연 씨의 전입일은 2022년 4월 29일로 말소기준일인 2021년 6월 14일보다 늦습니다. 따라서 임차보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만 이는 배당순위와 임차인의 회수 가능성에 관한 문제이며, 현재 권리관계상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다

백송의 면적 52.13~54.16㎡ 거래 12건입니다. 전체 평균은 126,083,333원이지만 2021년 170,000,000원·152,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 104,000,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.

현재 최저가 86,800,000원은 최근 12개월 평균 104,000,000원의 83.5%이며, 최신 실거래 105,000,000원보다도 낮습니다. 권리 인수액이 0원이므로 시세와 비교할 실질취득비용 역시 86,800,000원입니다. 최근 거래만 놓고 보면 가격 간격은 확보돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 84,837,600원이 채권자에게 배당되고, 76,602,673원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 채권자의 미배당은 채무자에 대한 잔존채권이며, 낙찰자의 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 부족 시나리오

유찰이 이어지면 구포새마을금고와 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 낙찰자의 권리 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 구포새마을금고의 예상배당은 29,837,600원으로 청구액 66,961,500원을 충족하지 못하며, 2회 유찰 시에는 4,266,319원, 3회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 삼방초등학교 남서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설·숙박시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 백송아파트까지 차량 출입이 자유롭고, 간선도로 거리와 대중교통 여건을 종합한 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 7층이며, 위생·급배수·도시가스·난방·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(어방지구)이며 북서측 소로2류에 접합니다. 토지는 사다리형 평지이고 공시지가는 1,157,000원/㎡입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 48세대 규모이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최신 거래는 105,000,000원이나 거래 표본이 얇고 가격 추세가 -20.3%여서 매도기간과 가격 조정 가능성을 고려해야 합니다.
• 경매 통계. 백송 관련 경매의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 용도 원본 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 건축물대장상 용도와 주택담보대출·전입 가능 여부를 확인하세요.
• 우리은행 근저당 확인. 2021.06.16 말소 기재와 예상배당표의 55,000,000원 반영이 일치하지 않습니다. 최신 등기부와 채권신고 원본을 대조해야 합니다.
• 임차인 점유 확인. 권성연 씨는 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만 701호 전체를 점유하고 있습니다. 현장 방문으로 실제 점유 상태와 명도 일정을 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최저가가 최근 시세의 83.5%라도 시장 추세가 -20.3%입니다. 수리비·명도비·취득비용을 합산한 응찰 상한을 별도로 계산하세요.
• 거래 표본 주의. 최근 12개월 거래가 2건뿐이므로 104,000,000원을 확정 시세로 보지 말고 층·향·내부상태를 비교하세요.
• 관리비·공과금. 관리사무소와 관계기관을 통해 공용부분 관리비, 도시가스·전기·수도 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 하락장 보정”

이 물건의 가장 큰 장점은 매수인 인수 0원입니다. 임차인 권성연 씨는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 최저가 86,800,000원이 곧 실질취득비용입니다. 이 가격은 최근 12개월 평균 104,000,000원의 83.5%이며 최신 거래 105,000,000원보다도 낮아 상대적인 가격 간격은 있습니다.

그러나 최근 가격 추세가 -20.3%이고 거래 표본은 2건뿐입니다. 48세대 규모의 환금성, 근린시설 분류와 아파트 이용상태의 차이, 우리은행 근저당의 말소 기재와 예상배당 반영 차이까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 조건부 매력입니다. 원본 서류와 금융 가능 여부가 정리되고 추가비용을 포함해도 최근 시세 아래에 머무르는 응찰가를 확보할 때 의미가 있습니다.