창원지방법원 2025타경11981. 김해시 한림면 퇴래리의 공장·사무실·식당과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 7,885㎡이고, 감정평가상 기호 6-1은 공장, 6-2는 사무실 등, 6-3은 식당으로 이용 중입니다. 최저매각가는 감정가 7,223,277,870원의 70%인 5,056,294,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 등기의 정리 상태입니다. 선언된 말소기준은 2008.04.28. 경남은행 근저당권이지만, 그보다 앞선 2004~2007년 외환은행 근저당권들이 존재하고 2007.11.19.에는 일부포기 및 추가설정이, 2008.04.28.에는 추가설정분의 말소가 함께 등기돼 있습니다. 예상배당표에는 이 선순위 근저당권들이 배당대상으로 반영되면서도 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있어, 어느 권리가 실제로 남아 소멸하는지 반드시 원본으로 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11981 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 1277-1, 1274-1, 1355-1 · 경상남도 김해시 한림면 김해대로927번길 61 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실 등, 식당 |
| 토지 | 공장용지 · 7,885㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김성호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 7,223,277,870원 / 5,056,294,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프비케이엔2403유동화전문유한회사 / 2,915,335,521원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시 외 물건 관정 6-16, 제시 외 건물 및 기계기구 6-1~6-15, 6-17~6-24 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당의 잔존범위가 핵심
2004~2005년 국세 압류들과 2008년 서훈종합건설 가압류는 각각 해제·말소 이력이 확인됩니다. 2024년 보전처분과 회생절차개시 등기도 2025.07.15. 회생절차폐지를 원인으로 2025.07.18. 말소됐습니다. 말소기준 이후의 한국무역보험공사 가압류, 경매개시결정 및 김해시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인·점유관계 — 실제 신고 주체 4건
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 디케이에이치(주) | 본건전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤진형 | 공장내(기타란 참조) | 2015.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박찬복 | 공장내(기타란 참조) | 2018.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대원 | 기타란 참조 | 2018.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
윤진형·박찬복·김대원은 전입일이 말소기준일인 2008.04.28. 이후라 대항력이 없는 것으로 표시됩니다. 반면 본건 전부를 점유하는 것으로 조사된 디케이에이치(주)는 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 대항력 유무를 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 7,223,277,870원의 70%인 5,056,294,000원입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 검증할 수 없습니다. 공장·사무실·식당 및 토지·기계기구를 일괄매각하는 물건은 개별 시설 상태와 업종 적합성에 따라 가치 편차가 크므로, 단순한 유찰률만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,056,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 52,962,940원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 445,000,000원 | 445,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 1,452,000,000원 | 1,452,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 2,000,000,000원 | 836,331,060원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 445,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 170,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 1,452,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서훈종합건설주식회사 | 58,090,465원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 4,080,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 210,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 20번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 22번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 23번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 24번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 392,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 한국무역보험공사 | 339,710,500원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 16,513,800,965원, 예상배당액은 5,003,331,060원, 미배당액은 11,510,469,905원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 예상배당표상 0원이나 선순위 권리와 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 한림면 퇴래리 소재 빙그레삼거리 북동측 인근이며, 중·소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 공장은 철골조 판넬지붕·그라스울판넬지붕 지상 1층으로 사용승인일은 2003.12.08. 외이며, 층고는 약 12.5m입니다.
- 부속시설. 사무실 등은 철골조 및 경량철골구조 지상 3층, 식당은 경량철골구조 지상 1층으로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 7,885㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 330,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 기호 4 토지의 공부상 지목은 구거이나 현황은 기호 1·5·8 토지의 부속토지로 이용 중입니다.
- 환금성. 공장·토지·제시 외 건물·기계기구를 일괄 취득해야 해 일반 주거용 부동산보다 수요층이 제한됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 대조. 외환은행 근저당 1~5번의 일부포기 대상과 공동담보목록별 잔존범위를 확인하세요.
- 11~15번 말소 확인. 2008.04.28. 말소등기가 본건 전체에 미치는 범위와 예상배당표 반영 이유를 확인하세요.
- 디케이에이치(주) 점유 확인. 전입·사업자등록일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 나머지 점유자 확인. 윤진형·박찬복·김대원의 실제 점유부분과 보증금, 퇴거 가능성을 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지와 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 실사. 관정, 제시 외 건물, 기계기구의 현존 여부·가동 상태·철거비용·소유관계를 확인하세요.
- 토지 현황 대조. 공부상 구거인 토지의 실제 이용 및 도로구역 접함·중점경관관리구역 저촉 내용을 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 인근 공장 매매사례와 토지·건물·기계기구의 개별가치를 분리해 응찰가 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공동담보목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 확인이 먼저다”
최저매각가 5,056,294,000원은 감정가의 70%지만, 현재 자료만으로는 이를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 더 큰 문제는 예상배당상 인수 0원이라는 숫자와 복잡한 선순위 근저당 흐름 사이의 불확실성입니다. 외환은행 근저당의 일부포기·추가설정·말소 범위가 명확하지 않고, 본건 전부를 점유하는 디케이에이치(주)는 전입일과 보증금이 미상입니다.
공장·토지·건물·기계기구를 함께 취득하는 저환금성 물건에서 선순위 권리와 점유 인수액까지 확정되지 않았다면, 유찰로 낮아진 최저가 자체는 투자 근거가 되기 어렵습니다. 가격 판단은 보류, 권리와 점유 원본 확인이 선행돼야 하는 D등급 고위험 물건입니다.
