인천지방법원 2026타경500258. 부평동 ‘하이원’ 16층 건물 중 13층 1304호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “선순위 임차인 인수형”으로 끝나지 않습니다. 실제 임차인은 차지영 1명이고, 임대차계약일은 2021.08.14, 확정일자는 2021.08.19, 전입·점유개시는 2021.09.15입니다. 말소기준인 2022.07.28 압류보다 앞서므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.

현재 최저가 119,560,000원 기준 배당 계산에서는 집행비용 2,473,840원을 제외한 117,086,160원이 차지영 임차인에게 배당되고, 보증금 중 204,913,840원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 이런 대항력 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어, 실질취득이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 차지영 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약의 효과는 해당 임차권에 한정되며, 갑구 5번 가등기 위험까지 없애는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 먼저 볼 것은 가등기

말소기준은 2022.07.28 서울특별시 압류입니다. 그 뒤의 국가 압류, 부평구 압류, 2026.01.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 반면 2022.02.18 갑구 5번 가등기는 말소기준보다 먼저 설정되어 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다. 등기에는 이규호와 거래가액 330,000,000원이 기재되어 있고, 별도 확인사항에는 담보가등기 여부·종류 확인 필요가 지적되어 있습니다. 따라서 이 권리는 금액만으로 단순 계산하기보다 본등기 가능성·담보가등기 성격· 매각 후 존속 여부를 원본 서류로 확인해야 할 핵심 위험입니다.

② 임차인 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원

실제 임차인은 1명입니다. 차지영은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금은 322,000,000원입니다.

* 확약을 반영하지 않는 배당 계산상 현재 회차의 임차인 미배당액은 204,913,840원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득이 보증금 322,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

③ 가격 — 감정가 49%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가 244,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 119,560,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에서는 이 비율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 현재 판단의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준 전 가등기의 존속 위험입니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)

배당 계산상 차지영 임차인의 부족분은 204,913,840원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 리포트의 실질 인수 판단에서는 이 금액을 0원으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 이용상태는 ‘오피스텔’이며, 철근콘크리트구조 16층 건물 중 13층 1304호입니다.
• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 ‘부흥오거리’ 남동측 인근으로, 주변은 주택 및 상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로·토지. 장방형 토지를 업무시설·공동주택·제1종근린생활시설 건부지로 이용하며 북측과 남측으로 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실거래 시세와 직접 비교 없이 환금성을 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 갑구 5번 가등기 원본 확인. 2022.02.18 설정된 이규호 가등기가 말소기준보다 앞섭니다. 담보가등기인지, 본등기와의 관계가 무엇인지, 매각 후 실제로 어떤 권리가 남는지 반드시 확인해야 합니다.
• 확약서 문구 확인. 차지영 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떤 방식으로 이행되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 임차권 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 차지영 보증금 예상배당은 117,086,160원, 배당 계산상 부족분은 204,913,840원입니다. 확약이 없었다면 중대한 인수금액이 되는 구조입니다.
• 세금 압류 확인. 서울특별시·국·부평구 관련 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 체납관리비 확인. 세대 출입문에 ‘체납관리비 안내문’이 붙어 있는 것으로 확인됩니다. 공용부분 체납관리비 중 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 49% 할인율에 현혹되지 않기. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌지만, 시세보다 싼지 여부와 선순위 가등기 위험은 별개의 문제입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 및 관리비 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “임차권은 풀렸지만, 사건이 깨끗해진 것은 아니다”

표면적으로 가장 눈에 띄는 위험은 보증금 322,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 119,560,000원에선 배당 계산상 204,913,840원이 부족해 원칙대로라면 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 부담이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 임차인 인수는 실질 0원으로 처리할 수 있습니다.

그렇다고 바로 안전형이 되는 것은 아닙니다. 말소기준 전 갑구 5번 가등기가 별도로 살아 있고, 그 권리는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 “119,560,000원이 싼가”가 아니라 “가등기가 어떤 권리이며 낙찰 뒤 무엇이 남는가”입니다. 감정가 49%라는 숫자는 그 확인이 끝난 뒤에야 의미가 있습니다. 임차권은 확약으로 해소, 가등기는 미해소. 이 차이를 놓치면 안 되는 사건입니다.