창원지방법원 2025타경11998. 김해시 동상동 롯데캐슬가야2단지 205동 6층 604호, 면적 134.43㎡의 아파트입니다. 소유자 장재환은 2020.08.05. 매매를 원인으로 거래가 260,000,000원에 취득했고, 경남은행이 청구액 277,784,740원으로 임의경매를 신청했습니다.
등기부는 설정과 말소가 반복돼 겉으로는 복잡해 보이지만, 현재 살아 있는 권리만 추리면 구조는 단순합니다. 부산은행·우리은행·넥스젠파이낸스대부·홍티경매유튜브대부의 과거 근저당은 모두 말소됐고, 서울보증보험의 2023년 가압류 역시 2023.11.10. 해제됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2024.02.27. 접수 제12669호 경남은행 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11998 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 1104 롯데캐슬가야2단지 제205동 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 가야로463번길 14 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 134.43㎡ · 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 장재환 (2020.08.05. 매매, 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 277,784,740원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 기준은 경남은행
과거 부산은행 근저당은 2020.08.19., 넥스젠파이낸스대부 근저당은 2021.04.05., 홍티경매유튜브대부 근저당과 관련 질권은 2023.06.07. 각각 말소됐습니다. 우리은행 근저당도 2024.02.27. 접수 제12859호로 해지됐습니다. 같은 날 더 앞선 접수번호 제12669호로 설정된 경남은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
② 임차인 분석 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 공서연 | 본건 전부 | 2024.03.12 | 3,000만원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 공서연의 전입일 2024.03.12.은 말소기준일 2024.02.27.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이지만, 배당을 받지 못한 보증금을 낙찰자에게 청구할 수 있는 대항력은 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 하락 추세를 함께 봐야 한다
롯데캐슬가야2단지는 214세대, 2005.12.29. 준공 단지입니다. 동일 면적 134.43㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 134.43㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2024.07 | 134.43㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2023.02 | 134.43㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2022.03 | 134.43㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 134.43㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.43㎡ | 2건 | 305,000,000원 |
전체 5건 평균은 312,400,000원이지만, 가격 판단에는 최신성이 높은 최근 12개월 평균 305,000,000원과 최신 거래 310,000,000원을 우선해야 합니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 217,000,000원이며, 최근 12개월 평균의 71.1%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,838,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 경남은행 | 277,784,740원 | 213,162,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,114,876원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 10,442,462원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사부산은행 | 103,060,943원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 19,789,940원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전문건설공제조합 | 38,254,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 217,000,000원에서는 집행비용을 제외한 213,162,000원이 말소기준권자인 경남은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 후순위 채권의 미배당은 낙찰자 인수로 전환되지 않습니다. 당해세와 임차인의 실제 배당 여부에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해동광초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층으로, 위생·급배수·소화전·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 중로3류, 남서측·남동측·북동측으로 소로2류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(45미터)이며 상대보호구역, 역사문화환경보존지역과 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 완경사 지대의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 823,200원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 214세대, 2005.12.29. 준공 단지의 134.43㎡ 면적으로 거래 표본이 많지 않아 매도 기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 부산은행·우리은행·넥스젠파이낸스대부·홍티경매유튜브대부 근저당과 관련 질권의 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차인 전입 확인. 공서연의 전입일 2024.03.12.과 현재 점유 상태를 주민등록 전입세대열람 및 현황조사 원본으로 대조하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 현장 시세 확인. 최신 실거래가 2025.02에 머물러 있으므로 2026년 매도 호가와 실제 협상 가격을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정가는 310,000,000원이지만 내부 수리 상태와 층·향에 따라 실제 가치가 달라질 수 있습니다.
- 명도 비용 반영. 매수인 인수액은 0원이지만 임차인이 본건 전부를 점유하므로 이사 협의와 인도 절차 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 매각대금 외 부담 가능성을 관리사무소와 관할 기관에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단”
이 사건의 핵심은 복잡해 보이는 과거 등기 중 이미 말소된 권리를 정확히 걷어내는 것입니다. 현재 말소기준은 2024.02.27. 경남은행 근저당이고, 이후 전입한 임차인에게는 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자의 실질취득은 최저가 217,000,000원, 인수액은 0원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 305,000,000원의 71.1%로 내려와 신건보다 매력적인 구간입니다. 다만 최근 가격 추세가 -3.9%이고 최신 거래가 2025.02라는 시차가 있습니다. 권리분석은 합격, 가격 메리트도 확인되지만, 최종 응찰가는 2026년 현장 시세와 내부 상태를 확인한 뒤 정해야 하는 물건입니다.