인천지방법원 2026타경500288. 남동구 만수동 거명하이츠 지층 비02호, 전용 59.73㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저가는 50,470,000원으로 감정가 103,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 고정례는 2022년 4월 6일 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023년 6월 29일 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
고정례의 임차보증금은 120,000,000원이고 확정일자는 2022년 2월 16일입니다. 배당요구도 되어 있어 매각대금에서 먼저 배당을 받지만, 현재 회차 예상배당은 집행비용을 제외한 49,161,540원입니다. 나머지 70,838,460원은 보증금 전액 변제 전까지 대항력에 의해 매수인에게 남을 수 있습니다. 결과적으로 실질취득액은 약 120,000,000원으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500288 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 978-14 거명하이츠 지층 비02호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.73㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 지층 비02호 |
| 소유자 | 박일성 (2022.04.27. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 말소기준은 2023.06.29. 갑구 7번 압류입니다. 그런데 임차인 고정례의 전입·점유는 2022.04.06.으로 그보다 앞섭니다. 주택임차권등기 자체는 2024.05.21. 이루어져 말소기준 뒤에 위치하지만, 임차인의 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 이미 갖춘 점유·전입을 기준으로 보아야 하므로 미배당 보증금 인수 위험이 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고정례 | 제지층 제비02호 59.73㎡ 전부 | 2022.04.06 / 2022.02.16 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
임차인은 고정례 1명입니다. 보증기관을 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 배당요구가 되어 있으므로 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금만으로는 보증금 120,000,000원을 전액 회수할 수 없습니다. 따라서 배당받은 만큼만 인수액이 줄고, 총 실질취득액은 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 5,047만원이 아니라 1.2억원
거명하이츠 동일 면적 59.73㎡의 실거래는 총 5건입니다. 최신 거래는 2025.12. 145,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 표본 1건 기준 145,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래군보다 26.6% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.73㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2024.11 | 59.73㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 59.73㎡ | -1 | 80,000,000원 |
| 2022.04 | 59.73㎡ | -1 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 59.73㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.73㎡ | 5건 | 120,600,000원 |
현재 최저가 50,470,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 34.8%에 불과하지만, 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 매수인이 실제 부담하는 금액은 미배당 임차보증금을 포함한 약 120,000,000원이기 때문입니다. 이 금액은 최신 거래 145,000,000원보다는 낮지만, 같은 지층에서 2022년 4월 확인되는 거래가 80,000,000원과 120,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 본건도 지층이라는 점에서 단순히 1·2층의 145,000,000원~150,000,000원 거래만으로 큰 할인이라고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 1. 임차인 고정례 보증금 | 120,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 미배당액은 70,838,460원이며 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사에는 예상 배당이 없습니다. 실제 배당은 조세채권 등 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가↓, 인수액↑
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 50,470,000원 | 70,838,460원 | 실질취득 약 120,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 35,329,000원 | 85,706,922원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 | 24,730,300원 | 96,114,845원 | 총 부담은 보증금 수준에 수렴 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택이며 집합건축물대장상 다세대주택, 실제 이용상태도 공동주택(다세대주택)입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구청 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 2002.06.27. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 지층 비02호입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,375,000원/㎡, 토지거래계약에 관한 허가구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 규모. 거명하이츠는 10세대이며 동일 면적 59.73㎡ 실거래 표본은 5건입니다.
- 지층 환금성. 동일 면적 지층 거래가 2022.04.에 80,000,000원과 120,000,000원으로 확인돼 가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 1.2억원으로 계산. 현재 50,470,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 예상 미배당 보증금 70,838,460원을 함께 고려해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력·보증금 인수까지 포기하는 내용인지 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당표 재확인. 매각기일 전 조세채권·배당요구·배당순위 변동이 있는지 확인해야 합니다.
- 지층 가치 별도 산정. 최신 1·2층 거래가격만 적용하지 말고 동일 지층 실거래 80,000,000원·120,000,000원과 본건 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현재 점유 상태가 일치하는지 현황을 확인해야 합니다.
- 토지거래 허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,047만원 낙찰”이 아니라 “1.2억 취득”
이 사건은 최저가 숫자가 가장 강한 착시를 만드는 유형입니다. 감정가 103,000,000원이 두 번 유찰돼 50,470,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 고정례의 보증금은 120,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당으로도 70,838,460원이 남아, 매수인의 실질부담은 약 120,000,000원입니다.
실질취득 120,000,000원은 최신 거래 145,000,000원보다 낮다는 장점이 있지만, 본건은 지층 다세대이고 동일 지층 거래가 80,000,000원과 120,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 145,000,000원짜리 상층 거래만 보고 큰 할인이라고 판단하기 어렵습니다. 또한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 확인 포인트지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 확정할 수 없으므로 인수 0원 전제는 금물입니다.
결론은 ‘최저가 할인’보다 ‘실질취득 1.2억원이 이 지층 다세대의 가치에 맞는가’가 승부처입니다. 한 번 더 유찰돼도 낙찰가는 내려가는 대신 인수액이 커지므로, 이 사건은 유찰 횟수보다 임차보증금과 확약서 원문의 법적 효과를 먼저 확인해야 합니다.
