인천지방법원 2026타경500329. 인천 서구 마전동 988-1, 검단로 520의 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린주택이며, 대상 면적은 59.63㎡입니다. 현재 소유자는 고정원으로 2022년 2월 25일 매매를 원인으로 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 2024년 3월 11일 설정된 김국현의 주택임차권이지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 이미 2022년 2월 25일 시작됐고 확정일자는 2022년 1월 25일입니다.
말소기준권리는 2025년 2월 20일 국민건강보험공단의 압류입니다. 김국현의 전입·점유 및 주택임차권은 이보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 따라서 이후 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸한다고 해서 임차보증금 문제까지 없어지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 988-1 3층302호 · 인천광역시 서구 검단로 520 |
| 물건종류 / 면적 | 근린주택 · 3층 302호 59.63㎡ |
| 소유자 | 고정원 (2022.02.25 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2025년 2월 20일 국민건강보험공단 압류가 말소기준이고, 군산시·국의 압류, 현대캐피탈 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 김국현은 전입·점유가 2022년 2월 25일이고, 주택임차권등기도 2024년 3월 11일이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 현재 회차에서는 배당으로 회수하지 못하는 보증금 부족분이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김국현 | 3층 302호 59.63㎡ 전부 | 230,000,000원 | 전입 2022.02.25 확정 2022.01.25 배당요구 2024.03.11 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
김국현은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 230,000,000원에 대해 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있으나, 현재 최저가 90,650,000원으로는 집행비용 2,031,700원을 제외한 88,618,300원만 배당됩니다. 데이터상 부족분은 141,381,700원이며 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
③ 가격 비교 — 90,650,000원이 아니라 232,031,700원을 봐야 한다
타워팰리스4차의 대상 면적은 59.63㎡이고, 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 190,500,000원이지만, 가격 판단은 과거의 230,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 2월 173,000,000원 1건이며, 최근 구간은 이전 거래보다 -11.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.87㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 2024.08 | 59.63㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2023.09 | 59.87㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.02 | 59.63㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 190,500,000원 |
표면 최저가 90,650,000원은 최근 12개월 거래가 173,000,000원의 52.4%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자입니다. 실제 매수자 자금부담은 90,650,000원 + 141,381,700원 = 232,031,700원으로, 최근 거래 173,000,000원보다 높고 감정가 185,000,000원도 넘어섭니다. 대항력 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 커지므로 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 1. 임차인 김국현 보증금 | 230,000,000원 | 88,618,300원 |
| 2. 현대캐피탈 가압류 | 27,507,011원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 미배당 보증금은 141,381,700원으로 계산되어 매수인 인수에 반영되어 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위 차감이 발생해 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 근린주택이며, 대상 면적은 59.63㎡입니다. 단지명은 타워팰리스4차, 총 24세대, 사용승인일은 2016.09.05입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 881.9㎡이며 토지이용상황은 업무용입니다. 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 광대소각입니다.
- 규제. 준주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 2,840,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 확인된 실거래는 4건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -11.9%입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.8회, 낙찰률은 20.0%입니다. 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 90,650,000원은 표면 가격입니다. 현재 계산상 인수액 141,381,700원을 합쳐 실질취득 232,031,700원으로 판단해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 대항력 포기까지 포함하는지 여부는 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 배당·인수 재확인. 김국현은 실제 임차인 1명이며 보증금 230,000,000원, 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 정리되어 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래는 173,000,000원이고 최근 구간은 이전 대비 -11.9%입니다. 과거 230,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 190,500,000원만으로 가격을 낙관하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·배당관계 및 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “대항력 인수”가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 185,000,000원이 두 번 유찰되어 90,650,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래 173,000,000원과 비교하면 표면상 매우 낮아 보입니다. 하지만 김국현의 보증금은 230,000,000원이고 대항력이 있으며, 현재 배당계산상 미배당 141,381,700원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 실질취득은 232,031,700원으로 최근 시세보다 높습니다.
더 유찰되더라도 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 커지는 것이 이 구조의 본질입니다. 여기에 최근 시세가 -11.9% 하락 추세이고, 본건은 이미 2회 유찰된 근린주택입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 핵심 변수지만, 데이터에 대항력 포기까지 명시되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 최저가는 매력적이지만, 현재 자료 기준 실질취득은 그렇지 않습니다.
