인천지방법원 2026타경500335. 부평동 헤리움노블레스 9층 901호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 윤정섭이고, 2021.11.15 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 85,000,000원입니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 85,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차인의 처리입니다. 임차인 전성환은 2021.10.19 확정일자를 받고 2021.11.05 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2022.11.22 한국캐피탈 가압류이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 증가합니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 요청된 분석 규칙에 따라 전성환 관련 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 15층 건물 내 9층 901호 |
| 임차 범위 | 9층 901호 16.76㎡ 전부 |
| 소유자 | 윤정섭 (2021.11.15 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.11.22 한국캐피탈 주식회사 가압류 25,202,038원입니다. 그 이후의 국 압류, 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 전성환의 임차권은 등기일만 볼 것이 아니라 전입·점유 시점을 봐야 합니다. 전입일 2021.11.05가 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자 2021.10.19와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전성환 | 9층 901호 16.76㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 2021.11.05 | 2021.10.19 | 2023.12.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 100,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 49,000,000원으로, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 현재 시장가격과 같은 개념이 아닙니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 절반 이하이므로 시세보다 싸다”고 단정하는 방식으로 접근하면 안 됩니다.
등기부상 과거 거래가액은 노주원 82,000,000원, 송혜경 87,000,000원, 김난희 83,500,000원, 윤정섭 85,000,000원으로 확인됩니다. 다만 이 금액들은 각각의 과거 소유권 이전 당시 거래가액이므로 현재 시세 판단을 대신할 수 없습니다. 현재 입찰가의 가격 메리트는 권리해소와 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 전성환 보증금(우선변제) | 85,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 25,202,038원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 전성환의 보증금 부족분은 37,282,000원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 본 분석의 실질 인수액은 말소동의 확약서에 따라 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,000,000원 | 37,282,000원 | 110,202,038원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 51,717,400원 | 110,202,038원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 61,822,180원 | 110,202,038원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역 북측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 9층 901호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 2필지 일단의 장방형이고, 동측 및 서측으로 폭 약 8미터 및 40미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 적용되고, 부평동 431-15는 시가지경관지구·철도보호지구에도 해당합니다. 두 필지 모두 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 실제 입찰 전 확약의 조건과 말소 처리 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 인식. 전성환의 전입 2021.11.05는 말소기준 2022.11.22보다 빠릅니다. 확약이 적용되지 않는다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
- 유찰가 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 유찰률만으로 현재 시세 대비 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당액 재확인. 현재 계산은 집행비용 1,282,000원, 임차인 우선배당 47,718,000원을 전제로 합니다. 실제 세금과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 49,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 출발점은 할인율이 아닙니다. 전성환은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 있는 임차인이고, 현재 매각가 기준으로는 보증금 37,282,000원이 룰상 미배당됩니다. 유찰이 더 진행되면 이 룰상 인수액은 51,717,400원, 61,822,180원으로 오히려 늘어납니다.
다만 본건에는 그 위험을 바꾸는 결정적인 문구가 있습니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다는 점입니다. 요청된 분석 규칙에 따라 이를 적용하면 전성환 관련 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차 실질취득은 49,000,000원으로 봅니다. 따라서 결론은 “선순위 임차인은 존재하지만 확약으로 인수 위험이 해소되는 구조”입니다. 다만 현재 시세 대비 가격 우위는 유찰률만으로 확정하지 말고, 입찰 전에는 무엇보다 확약서 원문의 유효성과 적용 범위를 확인해야 합니다.
