112,210,000원
인천지방법원 2026타경500362. 스타뷰 9층 907호는 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이정호이며 2022.02.03. 매매를 원인으로 2022.02.04. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 271,000,000원입니다. 감정가는 229,000,000원, 현재 최저매각가는 112,210,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 박미화의 주택임차권을 읽는 것입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.12.17., 주민등록일자는 2021.12.23., 점유개시일자는 2022.01.12.입니다. 데이터상 말소기준은 2024.09.25. 인천신용보증재단 가압류이므로 임차인의 전입과 점유가 그보다 앞섭니다. 실제 임차인 박미화는 대항력 있음, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권 있음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500362 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 9층 907호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인로 314 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 9층 907호 · 82.87㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 14층 건물 · 사용승인일 2018.08.21. |
| 소유자 | 이정호 · 2022.02.03. 매매 · 거래가액 271,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 112,210,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 271,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
현재 말소기준으로 선언된 권리는 2024.09.25. 인천신용보증재단의 가압류 15,820,004원입니다. 이후 미추홀구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박미화 임차권은 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 일반적인 배당·인수 구조만 놓고 보면 매수인에게 미배당 보증금이 이어질 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미화 실제 임차인 1명 | 제9층 제907호 82.87㎡ 전부 주거(임차권등기) | 271,000,000원 | 대항력 있음 주민등록 2021.12.23. | 우선변제 있음 확정일자 2021.12.17. · 배당요구 | 승계 없음 |
② 가격 — 최저가는 낮지만 시장도 하락 중
스타뷰의 최근 거래 가운데 최근 12개월 표본은 2건입니다. 2025.05. 82.67㎡ 6층이 195,000,000원, 2025.11. 82.67㎡ 10층이 212,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균은 203,500,000원입니다. 최신 거래는 212,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 82.67㎡ | 10 | 212,000,000원 |
| 2025.05 | 82.67㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2024.06 | 84.93㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2024.04 | 79.81㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 84.93㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 75.35㎡ | 13 | 239,000,000원 |
| 2022.02 | 82.87㎡ | 9 | 271,000,000원 |
| 2021.12 | 78.15㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 80.81㎡ | 10 | 267,000,000원 |
| 2021.08 | 84.64㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2021.07 | 79.81㎡ | 8 | 263,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 203,500,000원 |
현재 최저가 112,210,000원은 최근 12개월 평균 대비 55.1%입니다. 말소동의 확약이 이행돼 실질 인수가 0원으로 정리된다면 가격 격차는 분명합니다. 다만 전체 실거래 평균 236,363,636원만 보고 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래군보다 -16.5%로 하락했고, 최신 거래도 212,000,000원입니다. 이 물건은 가격은 낮아졌지만 시장 역시 하락 추세라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,370,940원 |
| 1. 임차인 박미화 보증금 | 271,000,000원 | 109,839,060원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 15,820,004원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 271,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산상 박미화 보증금 미배당액은 161,160,940원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 본 리포트의 실질 인수 0원* 표시는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 감정가 49% | 112,210,000원 | 161,160,940원 | 확약 미반영 원자료 계산 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 78,547,000원 | 194,266,846원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 54,982,900원 | 217,406,792원 | 보증금 271,000,000원 수준의 실질 부담 구조 |
이 시나리오는 왜 이 사건에서 “최저가가 내려갔다 = 더 싸졌다”가 성립하지 않을 수 있는지 보여줍니다. 박미화 임차권이 그대로 인수되는 전제라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커집니다. 반대로 말소동의 확약이 실제 이행된다면 이 인수액은 실질 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며, 스타뷰는 총 27세대입니다.
- 입지. 도화1동행정복지센터 남동측에 위치하고, 주변은 오피스텔·근린생활시설·업무시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시민공원역(인천지하철2호선)과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 35m 포장도로, 서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 14층 건물 내 9층 907호이며 사용승인일은 2018.08.21.입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소화·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 3,200,000원/㎡, 토지면적은 1,369.8㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등이 확인되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 박미화의 을구 7번 주택임차권 말소로 이어지는지 확인해야 합니다.
- 확약 이행 시점 확인. 낙찰·대금납부·배당 이후 어떤 절차에서 임차권 말소가 이뤄지는지 원본 서류와 매각조건을 대조해야 합니다.
- 미이행 시 인수액 기억. 현재 회차 원자료상 매수인 인수액은 161,160,940원입니다. 확약이 확실하지 않다면 최저가 112,210,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 203,500,000원, 최신 거래는 212,000,000원이지만 최근 거래 추세는 -16.5%입니다.
- 거래 표본 확인. 최근 12개월 거래가 2건이고 단지는 27세대입니다. 개별 호수의 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산은 매각가 112,210,000원을 전제로 하며 실제 배당과 말소 결과는 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 이유를 먼저 확인해야 한다
표면적인 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 229,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 112,210,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 203,500,000원의 55.1%입니다. 그러나 박미화의 보증금은 271,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있습니다. 확약을 제외한 원래 구조만 보면 현재 회차에서도 161,160,940원이 미배당 인수로 남습니다.
이 사건을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 실제 이행되는 전제에서는 임차권 인수는 실질 0원*, 실질취득은 현재 최저가 112,210,000원으로 볼 수 있습니다. 반대로 확약의 적용이나 이행이 불분명하면 낮은 최저가는 의미가 크게 달라집니다. 여기에 최근 시세가 -16.5% 하락 추세이고, 오피스텔·27세대·2회 유찰이라는 조건까지 겹칩니다. 결론은 “가격은 매력적일 수 있지만, 확약 확인이 먼저인 조건부 B등급 물건”입니다.
