인천지방법원 2026타경500374. 미추홀구 주안동 두산빌리지 2동 4층 402호, 전용 34.26㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 91,000,000원이 두 차례 유찰돼 44,590,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 임차권을 실제로 누가 부담하느냐입니다. 등기부상 현재 경매의 말소기준은 2023.03.10. 미추홀구 압류이고, 서다현의 주민등록일자는 2019.07.29., 확정일자는 2019.07.08.이라 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적인 배당 계산에서는 매각대금으로 충족되지 않는 56,612,620원이 매수인 인수로 잡히지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권은 실질 0원 인수로 판단합니다.
다만 이 확약은 서다현 임차권에 한해 적용됩니다. 별도로 조사된 차상미는 2024.06.26. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 서다현의 1억원 임차권 문제와 차상미의 점유·보증금 확인 문제는 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500374 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 585-7 두산빌리지 2동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 34.26㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층 제402호 |
| 소유자 | 주식회사응담말 (2021.12.09. 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2010.12.08. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
현재 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2023.03.10. 미추홀구 압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 서구신용협동조합·여수농업협동조합· 옹진농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 국세 압류와 2026.01.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서다현 제4층 제402호 34.26㎡ 전부 | 2019.07.29 / 2019.07.08 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
| 차상미 | 2024.06.26 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
② 시세 비교 — 싸지만, 시장은 이미 크게 내려왔다
두산빌리지(2동)는 총 8세대이고, 대상 전용면적은 34.26㎡입니다. 확인된 거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 99,000,000원이지만, 2022년 140,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026.04. 72,000,000원이고, 최근 12개월 거래도 이 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 36.42㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2024.11 | 36.42㎡ | 3 | 81,000,000원 |
| 2022.03 | 34.26㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2021.12 | 34.26㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2021.07 | 34.26㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 72,000,000원 |
현재 최저가 44,590,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 72,000,000원의 61.9%입니다. 확약을 적용해 서다현 임차권의 실질 인수를 0원으로 보면, 실질취득 기준 역시 현재 최저가 44,590,000원입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮지만, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -31.9%로 하락하고 있습니다. 따라서 과거 전체 평균 99,000,000원과의 차이를 가격 메리트 근거로 크게 잡아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 임차인 서다현 보증금 | 100,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 서다현 보증금 부족분은 56,612,620원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 집행비용은 1,202,620원으로 추정되어 있으며, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호이며, 사용승인일은 2010.12.08.입니다. 기본 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·수봉 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 1,342,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 무단증축으로 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있으며, 제시외 건물은 일반적인 거래관행을 고려해 본건에 포함해 감정평가됐습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고, 확인된 최근 거래 추세는 -31.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 서다현 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 적용 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 차상미 점유관계 확인. 2024.06.26. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 상태와 제시외 건물의 범위, 원상복구 또는 행정상 제약 가능성을 집합건축물대장과 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 99,000,000원보다 최근 12개월 거래 72,000,000원을 기준으로 접근해야 합니다. 최근 추세가 -31.9%라는 점도 입찰가에 반영해야 합니다.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 44,590,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 소규모 다세대의 환금성과 위반건축물 리스크를 할인폭과 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 5,661만원”이 아니라, 확약 적용 여부가 승부처
표면만 보면 이 물건은 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 현재 매각가를 기준으로 56,612,620원이 부족해 매수인이 떠안을 것처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 적혀 있어, 정확도 규칙상 서다현 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득은 44,590,000원으로, 최신 거래 72,000,000원의 61.9%입니다. 가격 자체에는 할인폭이 있지만 시장 추세는 -31.9%이고, 이미 2회 유찰됐으며, 총 8세대 소규모 다세대에 위반건축물까지 겹칩니다. 또한 확약 밖의 차상미 점유·보증금 관계는 별도 확인이 필요합니다. 결론은 “주된 임차권 위험은 확약으로 해소되지만, 위반건축물·하락 추세·점유 확인 때문에 가격 할인만으로 고평가할 수 없는 물건”입니다.
