창원지방법원 2025타경11958. 사건상 용도는 대지와 토지이며, 감정 이용상태에는 근린생활시설인 사무소와 제조업소가 포함되어 있습니다. 목록 1과 목록 4는 일단지로 이용되고, 목록 5는 공부상 단층이나 실제로는 중층으로 이용되는 것으로 기재됐습니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
가격은 감정가 2,955,014,000원에서 3회 유찰되어 현재 1,013,569,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 최근 거래가격이나 지역 중개 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 대지와 근린생활시설이 함께 얽힌 일괄매각은 주거용 표준물건보다 이용·명도·재매각 판단이 복잡합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11958 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 중동 763-3 |
| 건물 등기 주소 | 경상남도 창원시 의창구 중동 763-11 · 의창대로282번길 5-13 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(사무소·제조업소) |
| 소유자 | 김철식 (단독소유) |
| 토지 현황 | 대 · 228.2㎡ · 주거나지 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 2,955,014,000원 / 1,013,569,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산축산업협동조합 / 1,909,852,397원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 계산과 말소기재의 대조가 핵심
권리계산상 말소기준으로 표시된 권리는 2020.02.10 검단새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 1,800,000,000원입니다. 그러나 등기 내역에는 이 근저당권이 2021.01.20 해지를 원인으로 말소된 기록과, 같은 날 울산축산업협동조합의 채권최고액 2,220,000,000원 근저당권이 새로 설정된 기록이 함께 나타납니다.
따라서 “2020년 근저당이 현재도 말소기준권리인지”, “공동담보와 말소등기의 효력이 배당계산에 어떻게 반영됐는지”를 등기 원본과 매각물건명세서에서 확인하기 전에는 권리관계를 단순한 완전 안전형으로 확정하면 안 됩니다. 경매개시결정은 2025.08.18 울산축산업협동조합의 신청으로 기입됐습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 목록 3의 사무소와 목록 5의 제조업소는 현재 공실 상태로 기재됐습니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 전체 토지와 건물의 점유관계까지 확정할 수는 없으므로 현장 점유자, 사업자등록, 전입·확정일자 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘저가’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 1,013,569,000원으로 감정가 2,955,014,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 709,498,300원, 5회 유찰 시 시나리오는 496,648,809원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,013,569,000원 | 1,001,033,310원 | 3,018,966,690원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 709,498,300원 | 700,003,317원 | 3,319,996,683원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 496,648,809원 | 489,282,321원 | 3,530,717,679원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 현재 계산상 매수인 인수액은 계속 0원이고, 줄어든 매각대금만큼 채권자의 미배당액이 증가합니다. 그러나 인수액이 0원이라는 사실은 가격이 저렴하다는 의미가 아닙니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서는 토지 가치, 건물 활용도, 공실 기간, 제시외 건물, 중층 이용 부분 및 재매각 가능성을 따로 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,013,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,535,690원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 추정 |
| 2. 근저당 · 검단새마을금고 | 1,800,000,000원 | 1,001,033,310원 | 채권최고액 기준·미배당 발생 |
| 3. 근저당 · 울산축산업협동조합 | 2,220,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준·미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여 변동 가능 |
채권최고액 합계 4,020,000,000원 중 예상 배당액은 1,001,033,310원, 미배당액은 3,018,966,690원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,909,852,397원이나 현재 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 의창구 중동 소재 창원중동도시개발구역 북측 인근으로, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 교통시설과 편익시설 접근성을 고려한 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 목록 3은 근린생활시설인 사무소, 목록 5는 근린생활시설인 제조업소로 이용됐으며 현재 공실 상태로 기재됐습니다.
- 건물 구조. 목록 3은 경량철골구조 판넬지붕 단층, 목록 5는 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 급·배수설비와 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지구획정리사업지구이며 소로2류와 소로3류에 접합니다. 지목은 대, 면적은 228.2㎡, 공시지가는 1,626,000원/㎡입니다.
- 현황 특이점. 일괄매각이고 제시외 건물을 포함합니다. 목록 1과 목록 4는 일단지로 이용되고, 목록 5는 공부상 단층이나 중층으로 이용되는 것으로 기재됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항표의 공부와의 차이는 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 중층 이용 부분과 제시외 건물의 법적·물리적 현황은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2020.02.10 검단새마을금고 근저당이 말소기준으로 계산됐지만 2021.01.20 말소기재가 존재합니다. 공동담보목록과 현재 유효한 기준권리를 등기 원본에서 확정해야 합니다.
- 배당순위 확인. 말소된 것으로 보이는 권리가 배당표에서는 1,001,033,310원을 배당받는 구조입니다. 채권계산서·배당요구·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 토지 전체와 각 건물의 점유자, 사업자등록, 임대차 및 유치권 주장 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1과 목록 4의 일단지 이용관계, 목록 3과 목록 5의 건물 위치, 제시외 건물 포함 범위를 감정도면과 현황에서 특정해야 합니다.
- 중층 이용 확인. 목록 5는 공부상 단층이나 중층으로 이용 중입니다. 구조 안전성, 인허가·대장 반영 여부와 원상회복 부담을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고, 토지 활용가치·공실 시설의 임대수익·철거 또는 보수비·재매각성을 조사해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록과 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙폭은 크지만, 권리와 가격 모두 검증 전”
현재 최저가는 감정가의 34.3%이고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 2020년 근저당의 말소기재와 예상배당 사이의 불일치, 임대관계 미상, 공실 근린생활시설, 일괄매각과 제시외 건물, 공부상 단층인 목록 5의 중층 이용을 함께 풀어야 합니다.
비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 “감정가보다 많이 내려왔으니 싸다”는 결론도 금물입니다. 권리 원본과 점유관계를 먼저 확정하고, 토지 및 건물의 실제 활용가치까지 조사한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 결론은 계산상 인수는 0원, 그러나 권리확정과 현장조사가 선행돼야 하는 검증형 물건입니다.
