부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경500394 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 29.0200㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

69,760,000원 6,976만 감정가 118,000,000원

감정가의 59% 2026-09-01 낙찰

최저매각가 57,820,000원 최저가 대비 +20%

낙찰일

09-01 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

578만원

최저가의 10% · 5,782,000원

실거래 대비

▼ 0.3% 시세 이하

같은 평형 직전 3건 평균 7,000만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 1억원의 인수 가능성이 핵심인 오피스텔 경매입니다.

가격 최저가 57,820,000원이지만 임차보증금 부족분 43,620,760원 인수 가능성을 반영해야 함
자금 입찰보증금 약 5,782만원·실질취득액은 인수금 포함 검토 필요
리스크 대항력 임차권등기·국세 압류 6건·확약서 조건 확인 필요

한 줄 평 유찰 2회로 최저가는 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 임차권등기 임차인 손수영의 보증금 100,000,000원 중 배당 부족분 43,620,760원 인수 가능성이 있어 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가

118,000,000원

오피스텔

최저가

57,820,000원

2회 유찰

임차보증금

100,000,000원

인수 가능성

예상 인수액

43,620,760원

배당 부족분

인천지방법원 2026타경500394. 인천 서구 청라동 서후센타시아 10층 1012호 오피스텔입니다. 감정가는 1.18억원이며 현재 최저가는 57,820,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 단순 유찰 물건이 아닙니다. 을구 3번 주택임차권등기가 존재하고 임차인 손수영의 보증금 1억원이 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차권으로, 배당 결과에 따라 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2026타경500394 (강제경매)
소재지	인천광역시 서구 청라동 161-2 서후센타시아 10층 1012호
용도 / 이용상태	오피스텔 · 업무시설 이용
소유자	홍윤기
감정가 / 최저가	118,000,000원 / 57,820,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2023.09.07 압류(서구)로 판단됩니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 주택임차권은 별도 검토가 필요합니다. 임차인 손수영은 2021.09.27 전입, 2021.08.31 확정일자를 갖춘 것으로 확인되며 대항력과 우선변제권이 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억원

임차인	보증금	대항력	우선변제	인수위험
손수영	100,000,000원	有	有	43,620,760원 가능

⚠️ 실질취득액 기준 판단 현재 최저가 57,820,000원만 보면 감정가 대비 저렴해 보입니다. 하지만 배당 부족분 43,620,760원이 매수인에게 승계될 경우 실질취득액은 약 101,440,760원 수준입니다. 이 사건은 최저가가 아니라 인수 포함 금액으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (최저가 57,820,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,440,760원
임차인 손수영 보증금	100,000,000원	56,379,240원
주택도시보증공사	100,000,000원	0원
매수인 인수 예상	-	43,620,760원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득액

최저가보다 임차권 인수를 반영한 실질취득액이 중요합니다.

⛔ 입찰 판단 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수 부담은 커질 수 있습니다. 현재 구조에서는 최저가만 보고 접근하면 안 되며, 임차권등기 말소동의 확약서 내용과 실제 배당 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천광역시 서구 청라동 롯데마트 북동측 인근, 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.
교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
건물. 철근콘크리트구조 지하6층/지상14층 건물 내 10층 1012호입니다.
용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 주택임차권등기와 확약서 제출 여부를 원본 확인해야 합니다.
세금 압류. 국세·지방세 관련 압류 6건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
실질취득 계산. 낙찰가와 인수금액을 합산해 판단해야 합니다.
명도. 임차권등기 임차인의 권리관계 정리가 핵심입니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 오피스텔이지만, 임차권등기 임차인의 대항력과 우선변제권 때문에 일반적인 저가 낙찰 구조와 다릅니다. 최저가 57,820,000원이 아니라 인수 가능 금액을 포함한 실질취득액으로 접근해야 합니다. 권리 확인 없이 입찰하면 할인된 가격이 아니라 숨은 비용을 떠안을 수 있는 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권 인수가 승부처 — 청라 서후센타시아 1012호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 1억원

③ 예상배당표 (최저가 57,820,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-29	유찰	1억 1,800만원
2	2026-07-29	유찰	8,260만원
3	2026-09-01	대기	5,782만원