인천지방법원 2026타경500416. 주안동 동우메트로빌 3층 301호, 전용 59.74㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 선순위 임차인의 대항력과 말소동의 확약을 함께 읽어야 합니다. 전주현의 임대차계약일은 2021.02.18, 확정일자는 2021.02.19, 점유개시는 2021.04.30, 주민등록일자는 2021.05.03입니다. 현재 말소기준인 현대캐피탈 가압류는 2022.08.30이므로 임차인의 전입이 앞서며, 자료에도 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
원칙만 적용하면 현재 최저매각가 83,790,000원에서 집행비용 1,908,220원을 제외한 81,881,780원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 88,118,220원이 매수인에게 넘어갑니다. 그러면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 별도 조건이 있어, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500416 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-55 동우메트로빌 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인주대로320번길 21-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.74㎡ · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인 | 2011.10.14 |
| 소유자 | 박민성 · 2021.05.24 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 확약이 핵심
현재 말소기준권리는 2022.08.30 현대캐피탈 가압류 39,557,734원입니다. 이에 앞서 전주현은 2021.04.30 점유를 시작하고 2021.05.03 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 2023.06.20에는 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전주현 | 3층 301호 59.74㎡ 전부 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 룰상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 83,790,000원 | 88,118,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,653,000원 | 112,802,754원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 41,057,100원 | 130,081,928원 | 0원 |
룰상 인수액은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 뜻합니다. 이 사건은 말소동의 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 평가합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 거래 시점은 오래됐다
동우메트로빌은 총 9세대, 사용승인일은 2011.10.14입니다. 제공된 실거래 표본은 2022.04와 2022.05의 두 건이며 모두 155,000,000원입니다. 실거래 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 155,000,000원으로 정리되어 있고, 현재 최저가 83,790,000원은 이 기준의 54.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 54.2㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2022.04 | 54.2㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 155,000,000원 |
경매 통계도 환금성을 보수적으로 볼 근거입니다. 동우메트로빌 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 정리되어 있습니다. 소규모 9세대 다세대라는 점과 함께 가격뿐 아니라 매도 용이성까지 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,908,220원 |
| 1. 임차인 전주현 보증금 · 우선변제 | 170,000,000원 | 81,881,780원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 39,557,734원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.3% 수준으로 추정된 1,908,220원입니다. 배당 계산 자체에서는 전주현 보증금 부족분 88,118,220원이 발생하지만, 말소동의 확약을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 인천미추홀소방서 북동측 인근에 위치하고, 주변은 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측과 북측으로 각각 폭 약 4미터, 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 적용되며 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 161.4㎡, 공시지가는 1,376,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 을구 순위 5번 전주현 주택임차권과 정확히 연결되는지, 말소 범위와 조건을 확인하세요.
- 임차인 배당. 원칙적 계산에서는 170,000,000원 중 81,881,780원이 배당되고 88,118,220원이 부족합니다. 확약 적용 여부가 결과를 완전히 바꿉니다.
- 현재 시세 재확인. 제공 실거래는 2022.04~2022.05 두 건뿐입니다. 2026.09.01 입찰가격을 결정하기 전에 현장 매물과 최근 거래를 대조해야 합니다.
- 환금성. 총 9세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 매수 이후 매도 가능성까지 검토하세요.
- 관리·점유 확인. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유 상태와 관리비 현황을 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 물건을 보증금 170,000,000원의 선순위 임차인만 보고 판단하면 위험한 인수형입니다. 현재 최저가 83,790,000원에 낙찰될 경우에도 배당 계산상 미배당액 88,118,220원이 남기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이를 반영하면 전주현 관련 실질 인수액은 0원, 실질취득은 83,790,000원입니다.
가격 역시 제공 실거래 155,000,000원의 54.1%까지 내려와 숫자상 여유가 큽니다. 다만 비교 거래가 2022.04~2022.05 두 건에 그치고, 동우메트로빌이 9세대의 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%라는 점은 환금성을 보수적으로 보게 합니다. 따라서 결론은 확약 확인을 전제로 한 가격 매력형입니다. 권리의 핵심은 ‘대항력 임차인이 있느냐’가 아니라 그 임차권을 확실히 말소시키는 확약이 실제로 어디까지 효력을 갖느냐입니다.
