인천지방법원 2026타경500419. 인천 서구 경서동 현대캐슬 4층 401호, 전용 45.93㎡ 다세대주택입니다. 이 물건은 일반적인 “권리 깨끗한 신건”이 아닙니다. 등기에는 주택임차권이 올라와 있고, 임차인 이영관은 2022.02.08 전입·확정일자를 갖고 있습니다. 말소기준은 2022.08.09 삼성카드 가압류이므로, 임차인의 대항력과 우선변제권은 모두 체크해야 합니다.
다만 매각물건명세서에는 “을구 순위 3번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)”이라고 적혀 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 처리합니다. 그래도 결론은 보수적입니다. 실질취득가가 확인된 실거래보다 높고, 12세대 소규모 다세대라는 환금성 부담까지 겹치기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 742-8 현대캐슬 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.93㎡ · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 김춘매 (2011.12.30. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 131,670,000원 / 131,670,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.08.09, 임차권은 ‘확약’ 확인
말소기준은 갑구 8번 삼성카드 가압류입니다. 그 이후의 오케이저축은행 가압류, 삼성카드 강제경매개시결정, 롯데캐피탈 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제의 중심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 2023.12.18이지만, 임대차계약·전입·점유개시·확정일자는 2022.02.08로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영관 | 4층 401호 45.93㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.02.08 | 2022.02.08 | 2023.12.18 | 대항력 우선변제 승계 아님 |
tenants 기준 is_subrogation=false, is_guarantor=false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐도 비싸다
이 물건의 현재 회차 실질취득은 131,670,000원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 보므로, 신건 기준 실질취득은 최저가와 같습니다. 그러나 확인된 현대캐슬 실거래는 2022.06 · 전용 49.35㎡ · 2층 · 122,000,000원 1건뿐이고, 실질취득은 그 금액의 107.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 49.35㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 122,000,000원 |
표본이 1건이라 시세 신뢰도는 높게 보기 어렵습니다. 그래도 데이터상 비교 가능한 거래가 122,000,000원뿐인 상황에서, 감정가·최저가·실질취득가가 모두 131,670,000원이라는 점은 가격상 부담입니다. “확약으로 인수 0원”이라는 장점과 “실질취득이 확인 실거래보다 높다”는 단점을 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,643,380원 |
| 1. 임차인 이영관 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 132,000,000원 | 9,026,620원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,266,927원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,178,164원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 13,945,137원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 삼성카드주식회사 | - | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 20,734,157원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 120,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 다만 유찰 시나리오상 1회 유찰 시 룰상 인수 가능액 16,938,704원, 2회 유찰 시 룰상 인수 가능액 37,648,038원이 표시됩니다. 본 리포트는 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 경서동 소재 “경서초등학교” 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 토지는 세장평 평지로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 중로, 북동측으로 소로인 포장도로와 접하여 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 환금성. 현대캐슬은 총 12세대, 사용승인일 2010.09.16로 표시됩니다. 거래 표본은 1건뿐이라 가격 산정에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이영관 임차권등기에 정확히 대응되는지 확인하세요.
- 실질취득 기준 가격 판단. 현재 회차 실질취득은 131,670,000원입니다. 확인된 실거래 122,000,000원보다 높으므로 신건 응찰은 가격 부담이 큽니다.
- 유찰 시나리오 분리. 룰상 인수 가능액은 1회 유찰 시 16,938,704원, 2회 유찰 시 37,648,038원으로 표시되지만, 확약 반영 시 이 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
- 제시외 부분. 매각물건명세서 비고의 “제시외 건물 포함”, 감정요항의 다락·발코니 제시외부분을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 12세대이고 확인 실거래가 1건뿐입니다. 낙찰 후 매도·임대 환금성을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수 0원이어도, 비싼 신건은 비싼 신건”
이 물건의 핵심은 임차권입니다. 임차인 이영관은 전입·확정일자가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이고, 보증금도 120,000,000원입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있어, 이 임차권에 한해 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
그렇다고 신건 가격이 매력적으로 바뀌지는 않습니다. 현재 실질취득 131,670,000원은 확인된 실거래 122,000,000원의 107.9%입니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격 리스크는 남습니다. 권리는 조건부 통과, 가격은 보수적 접근. 이 물건은 확약서 원본 확인과 실질취득가 통제가 핵심입니다.
