인천지방법원 2026타경500419. 인천 서구 경서동 현대캐슬 4층 401호, 전용 45.93㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김춘매 씨로 2011년 11월 30일 매매를 원인으로 180,000,000원에 취득했고, 2011년 12월 30일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 권리분석의 핵심은 등기 순서 자체보다 2022년 2월 8일 전입·점유한 임차인 이영관과 2022년 8월 9일 삼성카드 가압류의 선후관계입니다.

말소기준권리는 갑구 8번 삼성카드 가압류입니다. 이영관의 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2022년 2월 8일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 실제 현재 최저가 64,518,000원을 기준으로 한 배당계산에서도 임차인 미배당액은 57,043,324원으로 잡혀 있습니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 적시된 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약은 이영관의 주택임차권에 적용되므로, 본 분석 규칙상 해당 임차인의 인수액은 실질 0원입니다. 따라서 최저가가 낮아진 만큼 인수액이 커져 실질취득액이 보증금에 고정되는 일반적인 대항력 인수형과 달리, 이 사건은 확약 반영 시 실질취득액이 최저매각가 64,518,000원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

말소기준은 2022.08.09. 삼성카드 가압류 12,178,164원입니다. 이후의 오케이저축은행 가압류, 롯데캐피탈 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이영관은 말소기준보다 앞선 2022.02.08. 전입·점유·확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 이영관은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금은 120,000,000원 한 번만 계산합니다. 배당요구도 2023.12.18. 이루어졌습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다

현대캐슬은 총 12세대, 2010년 9월 16일 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 거래는 전용 49.35㎡, 2층의 2022년 6월 거래 122,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 전체 평균도 각각 122,000,000원이며 표본 수는 1건입니다.

확약을 반영한 실질취득액은 64,518,000원으로, 최근 12개월 평균 122,000,000원의 52.9%입니다. 감정가 131,670,000원과 비교해도 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 따라서 가격 자체는 실거래보다 낮은 구간입니다.

다만 실거래 판단에는 한계가 분명합니다. 같은 건물 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래가 2022년 6월입니다. 거래량이 풍부한 아파트처럼 최근 여러 건을 평균 낸 가격은 아니므로, 122,000,000원을 정밀한 현재 시세로 단정하기보다 하나의 비교 기준으로 보는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 64,518,000원 가정)

배당계산상 이영관 보증금의 미배당액은 57,043,324원입니다. 다만 해당 주택임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4% 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득도 함께 낮아진다

일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 묶입니다. 실제 시나리오에서도 룰상 인수 부족분은 57,043,324원에서 76,050,327원, 89,355,230원으로 커집니다. 그러나 이영관 임차권에 대한 말소동의 확약을 반영하면 이 부족분의 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호입니다.
• 입지. 경서초등학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남서측 중로와 북동측 소로의 포장도로에 접해 이용 중입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 공시지가 1,439,000원/㎡, 대지 442.0㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 건축물현황도상 다락이 있고 발코니 제시외부분은 평가서를 참고해야 합니다.
• 환금성. 총 12세대 소규모 다세대주택이며 확인 실거래가 1건이라 거래 빈도와 시세 신뢰도는 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약 대상이 을구 3번 이영관 주택임차권인지, 조건·효력이 매각 후 말소까지 이어지는지 반드시 대조하세요.
• 대항력 임차인 구조 재확인. 이영관의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.02.08.로 말소기준 2022.08.09.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수형입니다.
• 배당 부족분 확인. 현재 최저가 기준 룰상 미배당 보증금은 57,043,324원입니다. 확약을 제외하면 이 금액이 핵심 위험입니다.
• 제시외 부분 확인. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 있고, 다락·발코니 제시외부분이 언급돼 있으므로 평가서상 포함 범위와 현황을 확인하세요.
• 실거래 표본 한계. 확인 거래는 2022.06. 122,000,000원 1건입니다. 현장 중개 시세와 최근 매물 호가를 추가 확인해 응찰 상한을 잡아야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 12세대 건물이고 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 낙찰가가 낮아도 향후 매도기간을 길게 잡는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력 임차인은 있지만, 확약서가 가격 구조를 바꾼다”

이 사건을 최저가 64,518,000원만 보고 단순히 “감정가의 절반이라 싸다”고 평가하면 핵심을 놓칩니다. 이영관은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 현재 배당에서는 보증금 57,043,324원이 부족합니다. 확약이 없다면 그 부족분 때문에 실질취득액이 크게 올라가는 전형적인 인수형 물건입니다.

그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 이 전제 아래 실질취득은 최저가와 같은 64,518,000원이고, 확인된 실거래 122,000,000원의 52.9%입니다. 즉 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서의 적용을 원문으로 확정하고, 거래가 드문 12세대 다세대의 환금성까지 감안해 응찰가를 정하는 것입니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 크게 낮아졌고 가격 할인폭은 크지만, 표본 부족과 소규모 다세대의 매도 난이도를 감안해 종합적으로는 B등급이 적절합니다.