📉 67,424,000원 🔁 4회 유찰 🏠 전입자 1명 ⚠️ 보증금 미상
67,424,000원
창원지방법원 2025타경11967. 경남 창원시 진해구 경화동 1161-10 소재 부동산으로, 사건상 용도는 기타 + 토지이고 감정평가 이용상태는 영업소(고려모형) 및 주택입니다. 토지는 230.0㎡의 대지이며, 건물은 영업소와 주택으로 사용 중입니다. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 건축물대장상 목록2 일부 87.31㎡ 증축이 등재돼 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2015.06.30. 설정된 중소기업은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 중소기업은행의 12,000,000원 근저당권, 신용보증기금 6,509,662원 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 2004.06.24. 전입한 최경자입니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이므로, 이 점유자를 단정적으로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11967 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 경화동 1161-10 · 충장로245번길 4-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 영업소(고려모형) · 주택 |
| 토지 | 대 · 230.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 정기철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 280,820,360원 / 67,424,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 24.01% |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 85,979,536원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2 일부 87.31㎡ 증축 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자가 핵심
2004.05.03. 정기철이 소유권을 취득했고, 최경자는 2004.06.24. 전입했습니다. 현재 말소기준인 중소기업은행 근저당권은 2015.06.30. 설정됐으므로 전입일이 훨씬 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 인수금액을 계산할 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 모두 점유자로 확인된 만큼, 입찰 전 임대차 원본 확인이 가장 먼저 필요한 사건입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최경자 | 미상 | 2004.06.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 24.01%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 67,424,000원으로, 감정가 280,820,360원의 24.01% 수준입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 높은지를 확인할 근거가 없습니다.
여기에 선순위 전입자 보증금이 미상이라 실질취득액도 확정되지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 단순히 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 이유로 가격 가점을 주기보다, 실제 임대차보증금 확인과 현장 가치 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,613,632원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 65,810,368원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 6,509,662원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 102,509,662원 중 예상배당은 65,810,368원이며, 미배당은 36,699,294원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이고, 최경자의 실제 임대차보증금도 확인되지 않았으므로 최종 인수 여부를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진해중앙초등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 건물은 영업소(고려모형)와 주택으로 이용 중이며, 주택 부분에는 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 230.0㎡, 제2종일반주거지역이며 평지·사다리형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 540,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이고 소로2류에 접하며, 가축사육제한구역·제한보호구역(해군기지)·지원항공작전기지·비행안전제4구역에 포함됩니다.
- 건물 확인. 위반건축물 표시는 없으나, 일괄매각·제시외 건물 포함이며 목록2 건축물대장상 일부 87.31㎡ 증축이 등재돼 있습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교 자료가 없어 시장가와 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다. 4회 유찰된 사실 자체는 현장 수요와 가격 적정성을 추가 점검해야 할 사유입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최경자 임대차 원본 확인. 전입일은 2004.06.24.로 말소기준보다 빠릅니다. 실제 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 임대차보증금 중 매수인이 인수할 금액이 있다면 67,424,000원에 더해 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 실제 범위 및 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 87.31㎡ 증축 부분 확인. 목록2 건축물대장상 증축 등재 부분의 위치·이용상태를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 파산선고 등기 확인. 2025.07.21. 부산회생법원 파산선고에 따른 등기가 있으므로 배당과 경매절차 진행 관계를 원본 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 24.01%라는 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 토지·건물의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 봐야 할 것
이 사건은 숫자만 보면 감정가 280,820,360원에서 최저가 67,424,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 최경자의 2004.06.24. 전입이 더 중요합니다. 말소기준권리인 2015.06.30. 중소기업은행 근저당보다 먼저 전입했고, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
또한 실거래 비교 자료가 없고, 영업소·주택과 토지가 함께 매각되며 제시외 건물과 87.31㎡ 증축 등재 사항도 있습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “선순위 전입 보증금이 얼마이고, 실제 부동산 가치가 얼마인가”입니다. 두 값이 확인돼야 67,424,000원이 실제로 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
