96,320,000원
창원지방법원 2025타경11967. 진해중앙초등학교 동측 인근에 있는 토지 230㎡와 단층 영업소·주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 지목이 대이고, 평지의 사다리형 토지로 소로 한 면에 접합니다. 건물은 시멘트블록조 스레트지붕 단층 영업소와 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주택으로 이용되고 있습니다. 아파트처럼 표준화된 물건이 아니라 토지 형상·건물 상태·영업소 활용도·주택 점유관계를 함께 판단해야 하는 혼합용도 부동산입니다.
표면적으로는 감정가 280,820,360원에서 최저가 96,320,000원까지 내려와 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 건축물대장상 일부 87.31㎡ 증축 등재가 기재돼 있습니다. 동일 용도 실거래 비교가 어려운 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11967 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 경화동 1161-10 도로명: 경상남도 창원시 진해구 충장로245번길 4-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 영업소(고려모형) 및 주택 |
| 토지 | 대 230㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로 한 면 접면 |
| 건물 | 시멘트블록조 스레트지붕 단층 영업소 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주택 |
| 소유자 | 정기철 (2004.05.03 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 280,820,360원 / 96,320,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 85,979,536원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차보증금 인수도 0원
권리판정의 기준일은 2004.05.03 새진해새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당권 2건, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2004년 설정된 새진해새마을금고 근저당은 2013.11.01 해지로 말소된 등기 흐름도 함께 확인됩니다.
2006년·2007년·2019년의 압류 등기는 각각 해제 또는 말소됐습니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로, 현재 배당표보다 후순위 채권자의 실제 배당액이 더 줄어들 가능성은 확인해야 합니다. 2025.07.21 파산선고 등기도 있으므로 경매절차와 파산절차의 관계를 매각기일 전 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경자 | 미상 | 2004.06.24 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 96,320,000원으로 감정가 280,820,360원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 96,320,000원입니다. 그러나 이 물건은 토지와 영업소·주택, 제시외 건물을 함께 매각하는 비표준 부동산입니다. 동일 면적·동일 이용상태의 거래가격과 직접 비교하기 어려워, 감정가 할인율만으로 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 96,320,000원 | 94,186,240원 | 73,323,422원 | 29,186,240원 |
| 4회 유찰 시 | 67,424,000원 | 65,810,368원 | 101,699,294원 | 810,368원 |
| 5회 유찰 시 | 47,196,800원 | 45,947,258원 | 121,562,404원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 96,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,133,760원 |
| 1. 근저당 · 새진해새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 84,000,000원 | 29,186,240원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 6,509,662원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 167,509,662원 중 94,186,240원이 배당되고, 73,323,422원이 미배당되는 구조입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부는 반영 전이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진해중앙초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 230㎡, 평지의 사다리형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 540,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 폭 8m~10m 소로2류에 접합니다.
- 건물 이용. 시멘트블록조 단층 건물은 영업소인 고려모형으로, 철근콘크리트조 단층 건물은 주택으로 이용됩니다.
- 설비. 주택 부분에는 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 건축물대장에는 일부 87.31㎡ 증축이 등재돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 해군기지 제한보호구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나 증축 부분과 제시외 건물의 현황·경계·사용승인 관계는 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 최경자의 전입일은 후순위지만 실제 점유부분은 미상입니다. 영업소와 주택 중 어느 부분을 점유하는지 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 보증금·배당관계. 매수인 인수는 0원이지만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하면 명도 협상과 배당관계를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 증축·제시외 건물. 87.31㎡ 증축 등재 부분과 제시외 건물의 위치, 면적, 구조, 사용상태, 매각 포함 범위를 감정평가서 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2025.07.21 파산선고 등기가 있으므로 파산관재인, 환가절차 및 경매절차 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 비행안전구역·지원항공작전기지·해군기지 제한보호구역이 향후 증축·개축·용도 활용에 미치는 영향을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 34.3%라는 할인율 대신 토지 가치, 건물 잔존가치, 수선비, 명도비, 활용 가능한 임대수익을 합산해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 없지만, 가격 판단은 현장에 달렸다
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 최경자의 전입일은 말소기준일 이후이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수만 보면 비교적 정리가 명확합니다.
하지만 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 좋은 가격이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 영업소와 주택이 혼재하고, 토지·제시외 건물을 일괄매각하며, 건축물대장상 87.31㎡ 증축이 등재돼 있습니다. 여기에 당해세 가능성, 파산선고, 군사시설 관련 제한, 3회 유찰이라는 환금성 신호가 겹칩니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 현장 상태와 토지·건물의 실제 활용가치를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.